居抜き売却時「とりあえず知り合いに相談」は危険？飲食店の個人売買の注意点
2025-08-20 13:35:03.0 更新
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飲食店物件を手放す際、知人に居抜き売却するというのは珍しい話ではありません。しかし、個人間で売買した結果、「契約トラブルが起きた」「相場を知らないまま希望価格を出してしまい、安く手放してして損をした」など後悔の声は少なくありません。そこで居抜き物件を個人売買する際の注意点や、トラブルを回避する方法をご紹介します。
知人・友人への店舗売却のデメリットは？
飲食店を撤退する理由はさまざまありますが、どのように物件を処分するかは共通の悩みの種でしょう。居抜き売却を希望し、まずは知り合いに相談をする方は少なくありません。「ちょうど店舗を探しているといっていたから」「大切にしてきた物件だから知人に託したい」「どの業者に依頼すべきかわからない」などの理由が背景にはあるようです。知人であれば安心して話を進められると思いがちですが、実は次のようなリスクがあります。
■退去時の原状回復ルールが曖昧になる退去するときには、賃貸借契約書に従い、内装や設備を撤去してスケルトン状態に戻す「原状回復義務」を果たさなければなりません。居抜き売却をする場合、内装や設備を残すので、次の入居者へ「原状回復義務」を引き継ぎます。
しかし、物件の専門知識がない者同士で話し合いをすると、口頭の合意で済ましてしまったり、原状回復のルールの取り決めに抜けが出てしまったりすることがあります。すると、次の入居者が退去するときになり、「原状回復の範囲が分からない」「前借主と貸主とで原状回復の認識が違う」「スケルトン工事費用がこんなに高いと思わなかった」などと相談を持ち掛けられたり、トラブルに巻き込まれたりすることがあり得ます。
■貸主との契約がうまくいかず、商談が白紙になる
知人との間で売買の合意が成立したとしても、貸主が居抜き売却の承諾をしないこともあるでしょう。「次は飲食店には貸したくない」「経営者として信頼できず、家賃滞納のリスクを回避したい」「更新のタイミングで家賃の値上げを考えている」などの理由が考えられます。それでも知人との売買を進めるには、貸主の懸念材料を一つひとつ解決し、粘り強い交渉をしなければなりません。
■想像以上の労力と時間がかかる
例えば譲渡対象となる厨房機器や内装、什器などは、リースか自己所有か、稼働状況や不具合の有無などをリスト化し、契約書に落とし込んでいきます。譲渡対象範囲の確認ミス、譲渡後の不具合の発覚はよくあるトラブルです。さらには造作譲渡契約の締結、賃貸借契約の貸主とのすり合わせ、決済や支払いの時期・方法の合意など、それぞれのプロセスに専門知識が求められます。その都度、調べたり、問い合わせたりと、手間がかかることが予想できます。
■安く売却してしまう
専門業者に相談をすると、売買市場を鑑み、適正な価格を提示してくれます。一方、知人とのやり取りでは、妥協や我慢をしてしまう場面があり、満足のいく取り引きができなかったり、市場価格とかけ離れた額で売却してしまい損をしてしまったりするケースが目立ちます。居抜き売却のメリットの１つはまとまった売却費用が得られること。相場を知らないまま交渉をまとめてしまうのは大きなデメリットです。
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査定・相談できる専門サービスの活用の検討を
店舗売却は経営者にとって、その後の事業展開や生活に影響を及ぼす重要な出来事です。売却を成功させるためにも、知人とよい関係を維持していくためにも、まずは査定・相談できる専門サービスを活用することをおすすめします。売却の条件や希望を明確に業者に伝え、状況判断をしていくことで満足のいく売却ができるはずです。
また、知人との商談であっても、信頼できる専門サービス業者を介在させることを検討してください。法的な手続きがスムーズに進みますし、トラブルに巻き込まれてしまうような可能性を減らすことがでるでしょう。
