内装制限を無視した飲食店物件は居抜き売却できる？制限内容と売却のポイント
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飲食店の内装工事の計画を立てるとき、コンセプトや動線、予算などを重視したいと考えるものです。しかし飲食店は「内装制限」のルールを守らないとなりません。では、内装制限を無視した店舗は売却できるのでしょうか。
人命を守るために「内装制限」がある
不特定多数の人の出入りがあり火気を扱う飲食店は、建築基準法上「特殊建築物」に分類されます。学校や体育館なども特殊建築物に該当します。こうした建築物は、もしも火災や災害が発生した場合には、被害を最小限に抑えるために、内装に制限が設けられています。
「内装制限」は、建築基準法と消防法の２つの法律で成り立っています。建築基準法では、火事や災害の際に、炎が拡大して有害な煙・ガスが発生してしまい避難が遅れることがないように、天井や壁材の素材などを規制。仕上げ材は不燃材料、準不燃材料、難燃材料にすることを義務付けています。飲食店では火を使用する厨房が「火気使用室」に該当するため、天井と壁材が特に制限されます。
消防法では、火災を防止する目的で設備や建材を定めています。具体的には次の3つです。
○消火設備…屋内消火栓設備、屋外消火栓設備、スプリンクラー設備、延焼防止設備）○警報設備…自動火災報知設備 、ガス漏れ火災警報設備、漏電火災警報器、非常警報設備、消防機関へ通報する火災報知設備など
○避難設備…避難器具と誘導灯・標識の２つ。避難器具は避難ロープ、避難はしごなどの器具。誘導灯・標識は、非常口の位置や避難の方向をわかりやすくするためのもの
内装制限があることを知っていながらルールを守っていない場合、建築基準法違反になるため罰せられます。多くの場合、プロである設計士や内装工事業者に依頼するため、ルール違反をする心配はほとんどないでしょう。しかし、DIYで改装した場合などは注意が必要です。
内装制限には緩和策がある
内装制限を遵守しようとすると、木材が取り入れにくく、思い描いた店舗がつくれない、営業に不自由さが出るといったケースが出てくることが考えられます。そのため、緩和条件があります。例えば、スプリンクラー設備を導入する、天井高を６メートル以上にするなどです。
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内装制限を無視した店舗は売却できる？
「内装制限に反した店舗で経営をしている」「引き継いだ店舗が内装制限に反していたが、そのまま営業してきた」「内装制限に反している可能性がある」といった場合、そのまま居抜き売却を進めることはできません。まず、「内装制限に反している可能性がある」ならば、設計士や専門の内装会社に現地調査を依頼してください。問題点がなければ、通常の居抜き売却の手順で進めることができます。
飲食店の居抜き売買では、法令に遵守した設計であるかどうかは重要なポイントです。そのため、問題点が見つかった場合や、「内装制限に反した店舗で経営をしている」「引き継いだ店舗が内装制限に反していたが、そのまま営業してきた」ケースでは、大家や不動産業者、買主にその旨を伝えてください。そして新しい入居者に引き継ぐ前に該当部分のみ原状回復します。大家や買主が承諾した、現状で引き継がないとならないときには、よく話し合い、状況に応じて対応していきましょう。違反をわかっていて、通知しないと、大きなトラブルに発展しかねません。
内装制限違反の罰金は300万円以下
最後に、内装制限違反のペナルティーを紹介します。前述の通り、内装制限のルールがあることを知っていながら守っていない場合、建築基準法違反になる可能性があります。個人は懲役3年以下または罰金300万円以下、法人の場合は1億円以下の罰金が課せられます。居抜き売却時にルール違反を通知しないと、こうした建築基準法違反の責任が及ぶことも考えられます。ポイントを押さえて、スムーズな売却を目指しましょう。
