造作譲渡をして閉店したい。飲食店を売りたいときの方法と流れ、注意点を紹介
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造作譲渡は、メリットの多い閉店方法だと広く知られるようになってきました。しかし、何からはじめたらよいのかを知らない方は少なくないでしょう。そこで、飲食店を閉店し、売りたいと考えたときに知っておきたい、造作譲渡の流れとポイントをご紹介します。
造作譲渡とは？
内装や設備、什器類などの「造作」が残っている物件を「居抜き物件」と言います。この居抜き物件の売買において、造作を譲渡することが「造作譲渡」です。内装や設備、什器類以外にも、厨房機器、レジや食券販売機、音響設備、カウンター、テーブルや椅子などの家具も造作に分類されます。
譲渡が成立すると、売り手である前借主は「造作譲渡料」が得られます。また、退去時の取り決めであるスケルトン工事をせずに済む、工事がないので閉店までのスケジュールがスムーズに進むなどのメリットもあります。一方、譲渡される側である新借主は、造作物がそのまま使えれば開業費用を抑えられますし、短期間でオープンすることもできます。両者にとって良い結果となる取引なのです。
造作譲渡は賃貸契約書の確認からスタート
はじめに確認しておきたのは、造作譲渡には２つの方法があることです。ひとつめが、前借主と新借主の間で契約する方法です。前借主は造作物に関する権利を持っています。そのため、新借主で造作譲渡の価格交渉をし、直接契約をすることができるのです。この場合、造作譲渡契約と賃貸借契約は切り離して考えます。もうひとつが、物件所有者・貸主と新借主が契約する方法です。前借主が物件所有者・貸主に物件を返却するときに、造作物に関する権利を物件所有者・貸主に渡します。物件所有者・貸主と新借主との間で、賃貸契約の際に造作譲渡契約も交わしてもらうのです。
どちらの方法で進めるにしても、最初に物件の賃貸契約書に居抜き退去に関する取り決めがあるかどうかを確認します。退去時は原状回復をしなければならないとされている場合、譲渡が可能になるように、物件所有者・貸主と交渉し、原状回復義務を新借主に引き継ぐことを承諾してもらわなければなりません。テナントが変わる場合、物件所有者・貸主は次のテナントと賃貸借契約を交わす必要もあるため、必ず相談をしてください。
「承諾をしてもらう」というと、難しく聞こえますが、近年、造作譲渡をするケースは増えているので、理解をしてくれる物件所有者・貸主は少なくありません。特に、次も同じように飲食店として貸し出す考えがあれば、スムーズに話が進む確率は高いでしょう。部分的に原状回復が必要なケースもあるので、どの程度まで造作譲渡できるか、そして、契約を上記のどちらの方法にするかも相談します。注意したいのは、造作譲渡の意志は伝えますが、賃貸借契約の解約契約はこの時点ではしないことです。契約をすると退去日が決まってしまい、造作譲渡をできなくなる可能性があるためです。
続いて造作譲渡をする範囲を決めるため、対象物をリストにまとめていきます。リース品やレンタル品の所有権はその企業にあるため、勝手に譲渡してしまうとトラブルになります。どれがリース品やレンタル品を改めて確認してください。リース・レンタル企業によっては前借主から新借主に契約を引き継ぐことを了承してくれるため、状況に応じて打診してみましょう。
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買取り希望者を決定する
ここからは、前借主と新借主とで取引をするケースを取り上げます。譲渡の準備ができたら、買取希望者を探します。とはいえ、知り合いの紹介などのご縁がなければ、個人でゼロから探すのは至難の業。居抜き物件の専門業者はノウハウと持っているので、相談するのがおすすめです。
買取り希望者が出てきたら、内覧会を行います。買取の意思があれば、双方で合意できるように条件交渉を行います。造作譲渡料は、造作物1点1点の価格ではなく、物件の価値によって左右されることを理解しておきましょう。このとき、契約後のトラブルを避けるため、細かな取り決めをします。例えば、「不要となる造作物が出た場合、処分費用をどちらで負担するのか」「契約後に設備などに故障が発覚した場合、どちらが修理費用を出すか」などついてです。これらは、すべてを文字にして残すのが大事。契約書に盛り込むのが一番よい方法です。また、口頭でのやりとりと譲渡内容にズレが出ないように、リスト上での確認も怠ってはいけません。そして、造作譲渡の契約が成立したあとで、物件所有者・貸主との賃貸借契約の解約を進めます。
造作譲渡はメリットの多い閉店方法ですが、次のテナントと条件と合致しないと契約にいたりません。早めに専門業者に相談し、無理なく準備を進めていってください。
