居抜き物件の「造作譲渡料」「造作譲渡金」とは？金額設定時のポイントをご紹介
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居抜きで物件を手放そうと考えている場合、「造作譲渡料」「造作譲渡金」をしっかりと理解しておくことが大切です。では、「造作譲渡料」「造作譲渡金」とは、いったいどんなものなのでしょうか。詳しく解説するとともに、金額の決め方や金額設定時に有利になるポイントをご説明します。
「造作譲渡料」「造作譲渡金」とは？
飲食店の造作一式、例えば壁・床・天井などの内装、厨房設備、ダクトやグリース・トラップなどの設備などを譲渡するときの金額を「造作譲渡料」もしくは「造作譲渡金」といいます。売り手にとって造作譲渡する主なメリットは、売却益が得られることや、設備の処分や片付けの手間が減ることが上げられます。一方、買い手にとってはスケルトンから店づくりをするときに比べ開業コストを抑えることができる、開業までの時間を短縮できることがメリットと言えます。
造作譲渡料を理解する上で抑えておきたいのは次の点です。まず、造作譲渡料は、１つ１つの設備に個別の価格があり、それを合計したものではありません。譲渡対象物をひとまとめにし、その「価値」が金額になります。また造作一式の所有権は、その店の経営者（売り手）にあります。そのため造作すべてを譲渡対象とするのではなく、手放したいもの、引き取りたいものを決めることができます。売り手と買い手との間で認識が異なることがないように、売り手は譲渡対象物のリストを作成します。売り手の所有物ではないリース品・レンタル品を譲渡対象物としてしまうことがないよう、リストづくりは大切です。
なお造作物の所有権は売り手にありますが、物件の所有者は貸主（物件オーナー）です。したがって、造作譲渡の契約と賃貸借契約は別物。買い手は、両者と交渉し、それぞれの契約を結びます。
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造作譲渡料はどう決まる？
造作譲渡料を決めるための明確な基準はないため、売り手に決定権があるといえます。とはいえ、高額な設定では売買契約がまとまりませんし、低すぎる金額設定では損をしてしまいます。そこで大事なのが、造作譲渡料が決まるポイントを理解しておくことです。売り手の多くは、造作の耐用年数や性能が金額に反映されると考えますが、造作が持つ「価値」が金額を左右します。つまり、「買い手がその店舗で営業すると、どんな価値が得られるのか」という視点で総合的に評価されるのです。
■集客力のある立地
繁華街やオフィス街など、人通りがあるエリアは集客力があるため、価値ある立地と見なされます。また店舗への入りやすさ、視認性の高さも影響。空中階より地上階の方が価値があるとされています。具体的には、1階＞2階＞地下1階＞他階という順位付けがされているケースが多いです。大きな看板が出せる、数カ所に看板を出せることも評価につながります。
■設備の充実度
ダクトはただ設置されているのではなく、しっかりと屋上まで伸びていて、近隣のテナントに影響が出ない状態であるのが理想的です。グリース・トラップは、場所を取る置き型ではなく、埋め込み式が有利。埋め込み式の中でも、清掃がしやすい浅型が好まれるでしょう。また、エアコンはしっかりと整備されていて、かつメンテナンスが行き届いていると喜ばれます中華や焼肉店などの重飲食は、ガス、電気、給排気設備のすべてが大きいため、高値が付く傾向が。一方、最低限の設備しかない弁当屋などは造作譲渡料が安くなります。
■使用できる設備が多い
造作の耐用年数や性能が金額にそのまま反映されるわけではありません。しかし、オープンしてから営業年数が短い店舗はさまざまなものの状態がよく、問題なく使用できる状態の機器が多いため、譲渡金は高くなる傾向があります。
■消耗が激しいものは対象外になりやすい
テーブルや椅子などの家具、鍋やフライパンなどの一般的な調理器具、使い込んだ食器などは譲渡の対象外になるケースが多いようです。
上記のポイントを踏まえて金額設定を行いますが、売り手が自身で造作譲渡のマーケットの動きも考慮して金額設定をするのは非常に難しいでしょう。専門の知識と経験をもった居抜き業者に相談し、見積もりを作成したり、サポートを受けたりすることが適正な金額設定をしてスムーズな売却成立を目指すためには欠かせません。
