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居抜き売却とは?いまさら聞けない、飲食店の居抜き売却のメリット・デメリット

2023年5月29日 更新


画像素材:PIXTA

「閉店するなら居抜き売却をした方がいい」と聞いたことはありませんか。ですが、どういった仕組みの売却方法なのか、いまいちわかない方は多いのではないでしょうか。そこで、そもそも居抜き売却とはどんなものなのか、基本的な情報をわかりやすくご説明します。

居抜き売却とは?

内装、厨房器具や空調などの設備、什器などが営業していた状態のままになっている物件が「居抜き物件」。居抜きの状態で次の借主に引き渡すことが「居抜き売却」です。賃貸物件と自己所有物件とでは、居抜き売却に含まれる範囲が異なります。賃貸物件であれば、次の借主に店舗造作一式を譲渡(造作譲渡)して退去。一方、自己で所有している物件の場合は、造作だけでなく建物と土地も売却することを含めて居抜き売却というのが一般的です。

居抜き売却のメリット

居抜き物件の売買マーケットは非常に活発です。売り手にとっても買い手にとっても、メリットがあるためです。

■原状回復費用が不要
ほとんどの場合、賃貸借契約書には原状回復義務が記載されています。そのため借主は撤退時、内装や設備などすべての造作を取り払った状態である「スケルトン物件」にしなければならず、原状回復工事を行います。工事費用は物件の状態や立地によって異なるももの、1坪あたり2~4万円程度が相場で、決して安くありません。一方、居抜き売却ができれば原状回復工事が不要であるため、その分のコストを抑えることができます。

■店舗資産の資金化が期待できる
内装、設備、調理器具など造作の売却が可能。買い手にとって造作に魅力があればあるほど付加価値となり、評価額は高くなります。状態によっては評価額が高値ではないこともありますが、処分必要をかけずに済むだけでもメリットといえるでしょう。造作に含まれるものはさまざま。例えば壁や天井などの内装、エアコン、トイレなどの設備、シンクや冷蔵庫などの厨房設備、厨房機器などです。ただし、椅子やテーブルなどの家具は、対象となるケースとならないケースがあります。

■退去日ギリギリまで営業できる
営業を続けたまま内見や契約を進めることができますし、設備や厨房器具などの運び出しをせずに済むため、退去日近くまで営業を続けることができます。

■空家賃の支払い期間を短縮できる
貸主や不動産会社へ解約を申し出てから実際に解約するまでの期間を解約予告期間といいます。賃貸借契約書には解約予告期間が定められており、退去をしても期間内は賃料を支払い続けなければなりません。解約予告期間は、次のテナントが見つかるまで貸主が家賃収入を得られなくなるリスクに備えて定められたものです。そのため居抜き売却ができて新しいテナントが決まれば、解約予告期間の終了を待たずに契約解約の合意が得られ、無駄な家賃の支払いをせずに済みます。


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理解しておきたいデメリット

一方で、事前に知っておきたいデメリットもあります。

■居抜き売却NGの貸主もいる
賃貸借契約書で造作譲渡が禁止されていることは珍しくありません。居抜き売却をするためには、貸主と交渉し承諾を得なければなりません。

■経営に影響がでることがある
買い手が見つからないと閉店のタイミングを逃し、赤字経営が続いてしまうことも。買い手がなかなか見つからず、原状回復工事へと切り替えなければならないケースもまれにあります。買い手とのマッチングがうまくいかない場合も想定しておくことが大切です。また、営業をしている間に「居抜き物件」として情報が外に出ます。閉店することが早い段階で従業員やお客さまに知られてしまう可能性があることもデメリットといえるでしょう。

■口コミサイトの影響を受ける
買い手は同じ店舗で営業をすることになるため、口コミサイトなどで現在、どんな評価を得ている店なのかを調べるでしょう。マイナスの情報が多いと、購入を控えてしまうかもしれません。

居抜き売却をする2つの方法

しっかり理解しておきたいのは、造作譲渡契約は物件の賃貸借契約とは別の契約であることです。居抜き売却には「造作譲渡付」と「現状引き渡し」の2つの方法あります。「造作譲渡付」の場合、造作物すべての持ち主である売り手(現オーナー)と買い手で直接、造作譲渡の内容や金額の交渉をします。早期開店を望む買い手に人気がある方法なので、柔軟に交渉すれば、マッチングはスピーディに進むでしょう。ただし、造作を買い取るために買い手は売り手に支払いをするため、ある程度の資金力がある買い手でなければできません。

「現状引き渡し」とは、貸主である物件オーナーと売り手である店舗の経営者との間の契約が終了したあとに店舗を取引する方法です。売り手は貸主と造作譲渡契約をします。その後、賃貸借契約と譲渡契約が同時に進みます。

居抜き売却は、はじめから買い手の目途が立っている場合を除き、個人で進めるのは難しいでしょう。居抜き売買の実績があり、信頼できる業者のサポートを得ることも大切です。売却のスタートとなる、貸主との交渉段階から相談してみることをおすすめします。

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