飲食店の「居抜き譲渡」とは？店舗売却検討中の人が知っておくべき造作譲渡のポイント
画像素材：PIXTA
飲食店の閉店、売却を検討している方が一度は耳にしたことがあるであろう「居抜き譲渡」。
これは、運営中の店舗を居抜き物件として、造作譲渡で店舗を撤退する手法のこと。売り手・買い手ともにメリットが多いため、居抜き譲渡物件は増えています。今回は、居抜き譲渡を成功させるために知っておくべき、造作譲渡のポイントを解説します。
造作譲渡とは？
店舗の内装や設備、什器類が残っている物件を「居抜き物件」といいます。似た業態の飲食店を開業したい経営者にとって、居抜き物件は魅力的。そこで、店舗の売却時に内装、設備、什器類を譲渡するための交渉が行われます。これが「造作譲渡」です。
造作譲渡の対象となるものは何？
不動産取引において、造作は広い範囲を含みます。天井・壁などの内装、厨房設備、空調設備、排気設備、トイレ、看板、さらに通信機器や専門性の高い厨房器具などが一般的に対象になります。椅子やテーブル、レジ、スピーカーなどの音響設備などは取引ごとに異なることが多いようです。
一方で、対象にならないものもあります。リース品はリース会社の所有物であるため、譲渡はできません。鍋やフライパンといった一般的な調理器具、皿やカップなどの食器も対象外になることが多いでしょう。
造作譲渡で店舗を売却する方法とポイント
■貸主の了承を得る
店舗の賃貸借契約の中に造作譲渡に関する取り決めを含めることはできません。造作譲渡で店舗売却をする場合、造作譲渡契約書を作成します。契約は主に現在の借主と新しい借主の間で交わしますが、物件によっては貸主も含めた三者で交わします。どちらの場合であっても、造作譲渡をするには貸主の了承が必要であるため、交渉を進める前に貸主に相談をしなければいけません。
■造作物の詳細を明確にする
現借主（造作の売り手）は、店舗にあるすべての造作物を譲渡の対象にする必要はありません。引き取りたいものは対象から外すことができるため、しっかりとリストをつくるなどして、現借主と新借主との間で認識の違いが起きないようにすることが大切です。基本となる記載項目は、「貸主が了承している」「造作譲渡の対象物と条件、状態」「譲渡対象外となるリース品」です。
画像素材：PIXTA
造作譲渡の注意するべきポイント
■譲渡対象物の状態は具体的に示す
契約成立後に造作物に故障など不具合が見つかった場合、新借主が修理や処分を行いますが、トラブルになってしまうケースも。リスト作成時には主観的な情報に寄らないようにし、造作物の使用年数や耐用年数、故障・修理歴の有無、使用状態などを具体的に記載しましょう。絶対に避けたいのは「一式」として譲渡すること。修理や処分に関する追加の契約を新借主から求められてしまうことがあり、契約が複雑になりがちです。
■リース品も譲渡の対象になり得る
リース品はリース会社の所有物であるため、譲渡はできないとお話ししました。しかし、リース会社の判断によっては契約を新借主に引き継ぐこともできます。ただし、契約内容の中身はリース会社が決めることなので、リース会社に相談する前に条件を提示したり、契約書に記載をしたりしてはいけません。
■余裕を持って交渉する
開業希望者にとって造作物が揃っていることは理想的ですが、条件やイメージと合致しなければ契約は成立しません。その結果、次のテナントがなかなか決まらない可能性もあります。明け渡し日が近づくと、造作譲渡料を下げて募集することにもなり得るため、退去予定日から余裕をもって売却を進めましょう。
造作譲渡料の交渉のポイント
造作譲渡料の決定権は現借主にあるため、自由に価格を設定できます。しかし買い手がつかなければ意味がありません。双方での話し合いを大事にすることで、よい交渉ができるでしょう。譲渡料を検討する上で特に考慮したいことは、造作物の使用年数、グレード、設置時の工事の有無などです。ただし、ひとつひとつに譲渡料がつき、その合計で取引をするわけではありません。その物件の価値や、物件に造作物があることでの価値が金額の決め手になります。また、物件と同じで、物件に付加価値があれば、造作譲渡料も高くすることができます。立地、集客力、賃料、階数などから付加価値があると言えれば、交渉の材料になるのです。
造作譲渡ができれば、撤退する側は売却額を高くすることができ、買取側は短期間・低予算で開業できます。今回紹介したポイントを押さえ、売却の準備を進めください。
