飲食店の居抜き売却はまず貸主へ相談を。交渉の際に押さえるべきポイントは？

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一般的に飲食店のテナントの賃貸借契約には「原状回復」が義務付けられています。居抜き売却をするには、貸主にこの義務を撤回してもらわなければなりません。そこで、居抜き売却を検討した際の貸主との交渉のポイントをご紹介します。

居抜き売却には貸主の承諾が必要

居抜き売却では、内装解体工事をせずに造作譲渡をします。借主は退去時に工事費用を削減することと売却益を得ることができ、買主は開店・営業に必要な初期費用を抑えられるため、双方にメリットがある方法だと言えます。ただ、物件は貸主のものなので、貸主の許可なく居抜き売却をすることはできません。さらに、一般的に賃貸借契約には「原状回復」が義務付けられていて、退去する際、借主は物件を借りた当時の状態に戻してから貸主に返却しなければならず、貸主の承諾がない限り借主はこの義務を免れません。

断りなく居抜き売却を進めてしまった場合、賃貸借契約の規則違反となる上に、売却予定先とトラブルが起きてしまうでしょう。居抜き売却を決めたら、契約書を確認し、貸主に相談や交渉をする必要があります。

居抜き売却を検討する際は、まず貸主に相談を

原状回復義務の撤回と居抜き売却に承諾してもらうためには、貸主の懸念していることをひとつひとつ解決していかなければなりません。このとき、「まずは現条件で募集をしてみて、候補を探したあとで貸主に相談する」のはおすすめできません。知らないところで話が進めている借主に対し不信感を抱いたり、売却後のトラブルに巻き込まれたくなかったりする貸主は、承諾を拒否することが多くあります。また、借主候補と会ったこともないのに、許可はできないという方もいるでしょう。

居抜き売却をスムーズに進めていくためには、居抜き売却を決めた段階で貸主に相談すべきです。貸主に相談をする前に売却候補がすでに出てきた場合はきちんと紹介をしましょう。候補者が具体的な経営プランを示せると貸主からの信頼を得やすいため、譲渡後にどんな業態にするか、営業時間をどうするか、店舗の一部を工事するのかなどを伝えられるように準備をしてください。

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貸主が懸念することとは？

相談時に原状回復を強く求められた場合、貸主にはどんな考えがあるのでしょうか。例えば「さまざまな業種が使えるテナントにしたい」「賃料を変えたい」「ゴミのトラブルといった問題が起きていて、飲食業以外のテナントを入れたい」「一度認めてしまうと次の借主に交渉されたときも認めないとならない」「テナントや共用部分の使用状況が悪かったり、賃料を滞納していたりして、そもそも借主のことを快く思っていない」などが推察できます。もし現在、ゴミ出しでトラブルが起きていたり、家賃を滞納したりしている場合、解決してから交渉を進めてください。

交渉時にはまず、居抜き売却を認めることは貸主にもメリットになることを伝えましょう。新しいテナントを募集する手間が省ける、賃貸の空白期間が出ないので家賃収入が途切れない、小規模の工事ですみ建物自体への負担が抑えられるなど、貸主にとってもメリットは多くあります。加えて、売却後にトラブルが起きても貸主に対応を求めないといった条件を示しましょう。粘り強く交渉しても承諾が得られない場合、理由を尋ねてください。理由を詳しく聞くことで、双方にメリットがある条件を探り、交渉の可能性を広げることができます。

原状回復への切り替えもできるように

居抜き売却をする前提で行動をしていても、よい売却先が見つからない場合もあり得ます。こうした場合、居抜き売却をしないなら原状回復工事をするように求められることがあります。一度は義務の撤回に承諾してもらったので居抜きで退去できるとは限らないため、交渉時にはこの点も確認しておきましょう。必要に応じて工事にも対応できるように準備をしてください。

近年、義務の撤回に寛容な貸主が増えているといわれています。しっかりと準備をし、相談・交渉を進めましょう。

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