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一般的に飲食店のテナントの賃貸借契約には「原状回復」が義務付けられています。居抜き売却をするには、貸主にこの義務を撤回してもらわなければなりません。そこで、居抜き売却を検討した際の貸主との交渉のポイントをご紹介します。
居抜き売却では、内装解体工事をせずに造作譲渡をします。借主は退去時に工事費用を削減することと売却益を得ることができ、買主は開店・営業に必要な初期費用を抑えられるため、双方にメリットがある方法だと言えます。ただ、物件は貸主のものなので、貸主の許可なく居抜き売却をすることはできません。さらに、一般的に賃貸借契約には「原状回復」が義務付けられていて、退去する際、借主は物件を借りた当時の状態に戻してから貸主に返却しなければならず、貸主の承諾がない限り借主はこの義務を免れません。
断りなく居抜き売却を進めてしまった場合、賃貸借契約の規則違反となる上に、売却予定先とトラブルが起きてしまうでしょう。居抜き売却を決めたら、契約書を確認し、貸主に相談や交渉をする必要があります。
原状回復義務の撤回と居抜き売却に承諾してもらうためには、貸主の懸念していることをひとつひとつ解決していかなければなりません。このとき、「まずは現条件で募集をしてみて、候補を探したあとで貸主に相談する」のはおすすめできません。知らないところで話が進めている借主に対し不信感を抱いたり、売却後のトラブルに巻き込まれたくなかったりする貸主は、承諾を拒否することが多くあります。また、借主候補と会ったこともないのに、許可はできないという方もいるでしょう。
居抜き売却をスムーズに進めていくためには、居抜き売却を決めた段階で貸主に相談すべきです。貸主に相談をする前に売却候補がすでに出てきた場合はきちんと紹介をしましょう。候補者が具体的な経営プランを示せると貸主からの信頼を得やすいため、譲渡後にどんな業態にするか、営業時間をどうするか、店舗の一部を工事するのかなどを伝えられるように準備をしてください。
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相談時に原状回復を強く求められた場合、貸主にはどんな考えがあるのでしょうか。例えば「さまざまな業種が使えるテナントにしたい」「賃料を変えたい」「ゴミのトラブルといった問題が起きていて、飲食業以外のテナントを入れたい」「一度認めてしまうと次の借主に交渉されたときも認めないとならない」「テナントや共用部分の使用状況が悪かったり、賃料を滞納していたりして、そもそも借主のことを快く思っていない」などが推察できます。もし現在、ゴミ出しでトラブルが起きていたり、家賃を滞納したりしている場合、解決してから交渉を進めてください。
交渉時にはまず、居抜き売却を認めることは貸主にもメリットになることを伝えましょう。新しいテナントを募集する手間が省ける、賃貸の空白期間が出ないので家賃収入が途切れない、小規模の工事ですみ建物自体への負担が抑えられるなど、貸主にとってもメリットは多くあります。加えて、売却後にトラブルが起きても貸主に対応を求めないといった条件を示しましょう。粘り強く交渉しても承諾が得られない場合、理由を尋ねてください。理由を詳しく聞くことで、双方にメリットがある条件を探り、交渉の可能性を広げることができます。
居抜き売却をする前提で行動をしていても、よい売却先が見つからない場合もあり得ます。こうした場合、居抜き売却をしないなら原状回復工事をするように求められることがあります。一度は義務の撤回に承諾してもらったので居抜きで退去できるとは限らないため、交渉時にはこの点も確認しておきましょう。必要に応じて工事にも対応できるように準備をしてください。
近年、義務の撤回に寛容な貸主が増えているといわれています。しっかりと準備をし、相談・交渉を進めましょう。
飲食店舗の売却は、募集から1~3ヶ月ほどで売買が完了するケースが多い傾向にあります。
ただし、売却価格や賃料が相場に比べて高い場合には、さらに時間がかかることもあります。
スムーズに売却をするには、募集条件以外に、内装や設備の状態もとても重要な要素になります。
業態別の売却チェックポイントや相場情報が参考になります。
飲食店の店舗売却は、物販店や事務所などのテナントと異なり、内装や設備をそのまま使うことができるという点が大きな特徴です。
また、買手もほとんどが飲食店ですので、立地条件や営業時間の制限など様々な要素を考慮して買取の打診を行います。
その他、原状回復の面でもメリットがあります。
物販店や事務所は、棚やデスクなどの家具類を搬出すると原状に戻せる場合もありますが、飲食店の場合は厨房や床、壁など店内のほどんどを専用に造作しているため、原状回復コストが比較的大きくなります。
居抜きで譲渡すれば、このコストを大幅にカットすることができます。
管理元の不動産会社または貸主に造作譲渡の承諾を取る際には、売却を行いたい理由を明確に伝えたうえで、居抜きで別の方に造作を譲ったり売買をすることが可能なのかを確認する必要があります。
売却ができない理由を詳しく聞くことで、双方にメリットがあるように交渉をすることも可能です。
譲渡の承諾を得る際の交渉方法は状況によりさまざまですので、まずは専門家にご相談することをお勧めいたします。
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