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飲食店を居抜きで売却するとき、最後に行われるのが「決済・引渡」です。売り手と買い手、双方が気持ちよく契約完了できるよう、丁寧かつ確実に進めることが大切となります。どうすればスムーズに進められるのか、売り手が押さえておきたい、決済・引渡の6つのステップと注意点をご紹介します。
買い手(新賃借人)が、貸主側と賃貸借契約を締結するためには、売り手(現賃借人)の解約手続きが必要です。売り手はまず、管理元の不動産会社で所定の解約手続きを行いましょう。このとき忘れずに確認したいのが、保証金の返金の有無。返金してもらえる場合は、金額だけでなく返金時期も確認しておきます。
正式に閉店日が決まったら、従業員とお客様にその旨を伝えます。従業員には改めて感謝を伝えるとともに、給料の清算など事務的なことも明言し、従業員が不安を持たずに済むようにしましょう。
お客様へは店内掲示でお伝えするほか、常連さんへは口頭でも伝えるのがよいでしょう。また、閉店日近くに予約の制限をする場合は、従業員としっかり情報共有をし、ミスがないようにします。
気持ちよく譲り渡すためにも、各種手続きはしっかりと行いましょう。主な手続きは次の5つです。
・保健所、警察署、税務署などの行政機関への廃業届提出
・郵便物の転送手続き
・火災保険、店舗総合保険、組合や加入団体などの解約、精算
・レンタル品、リース品などの解約、精算
・公共料金(ガス・電気・水道)の解約、精算
ちなみに、電気・ガス・水道の解約は、引渡立会時の動作確認完了後のタイミングに行うのがベストです。
「居抜き」は人がいなくなって完了ではありません。最終営業後は、店内の整備をします。例えば、不要な食材や飲料類の廃棄が考えられるでしょう。ほかにも、後々のトラブルにつながらないよう、できる限り店内、厨房の清掃をします。必要に応じて、グリストラップの油分やゴミを取り除いて洗浄したり、排水管の高圧洗浄を行ったりしましょう。
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事前に取り決めた譲渡対象となるもの、そうでないものを売り手と買い手の双方で改めて確認します。什器備品、厨房機器類の動作確認をするだけでなく、これらの保証書や取扱説明書などの関係書類を買い手に引渡すことも、忘れないようにしましょう。
一旦電源を落とすと再起動時に故障するかもしれないなど、不安が残る厨房機器や設備がある場合は、その旨を共有し、引き継ぎ方を相談するのが望ましいです。引き渡し後のトラブルを防ぐことができます。
また、物件はあくまで大家さんの所有物であるため、いくら居抜きで売却するといっても、売り手が勝手に鍵の引渡はすべきではありません。鍵の引渡方法は管理元の不動産会社に確認しましょう。
引渡完了後、買い手から譲渡代金を入金してもらい、領収書を発行します。ここまで終えることができれば、飲食店の居抜き売却が完了となります。
買い手が決まるとほっとして、居抜き売却が完了したような気分になってしまいがちです。しかし、所定の手続きを経てはじめて完了するといえます。立つ鳥あとを濁さず、売り手としての責務を全うし、新たな一歩を踏み出しましょう。
飲食店舗の売却は、募集から1~3ヶ月ほどで売買が完了するケースが多い傾向にあります。
ただし、売却価格や賃料が相場に比べて高い場合には、さらに時間がかかることもあります。
スムーズに売却をするには、募集条件以外に、内装や設備の状態もとても重要な要素になります。
業態別の売却チェックポイントや相場情報が参考になります。
飲食店の店舗売却は、物販店や事務所などのテナントと異なり、内装や設備をそのまま使うことができるという点が大きな特徴です。
また、買手もほとんどが飲食店ですので、立地条件や営業時間の制限など様々な要素を考慮して買取の打診を行います。
その他、原状回復の面でもメリットがあります。
物販店や事務所は、棚やデスクなどの家具類を搬出すると原状に戻せる場合もありますが、飲食店の場合は厨房や床、壁など店内のほどんどを専用に造作しているため、原状回復コストが比較的大きくなります。
居抜きで譲渡すれば、このコストを大幅にカットすることができます。
管理元の不動産会社または貸主に造作譲渡の承諾を取る際には、売却を行いたい理由を明確に伝えたうえで、居抜きで別の方に造作を譲ったり売買をすることが可能なのかを確認する必要があります。
売却ができない理由を詳しく聞くことで、双方にメリットがあるように交渉をすることも可能です。
譲渡の承諾を得る際の交渉方法は状況によりさまざまですので、まずは専門家にご相談することをお勧めいたします。
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