飲食店の居抜き売却、売買契約4つのポイント。愛着ある店を気持ちよく送り出そう！
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飲食店が居抜きで売却をする際、買い手が見つかったらまず売買契約を結びます。どのような手順で契約が締結されるのか、売買契約を結ぶ際のステップを売り手側がすべきことや注意点とともに紹介します。
1、契約内容の調整
買取希望者が内見をした後、買取の申し込みが入ります。その後、売主と買取希望者が双方で希望条件を出し、折り合いをつけていきます。話し合う内容は、以下が考えられます。
・譲渡額（契約金額）
・譲渡の対象となる設備と対象外となる設備
・引き渡し時期
■売買契約を成立させるためには？
譲渡額、引渡日などは買取希望者に歩み寄ると売買条件の確定がしやすい傾向があります。あまり無理な交渉をして取り引きを長引かせると、話が流れてしまうことがあるので注意しましょう。買取希望者には、ほかに候補物件があるかもしれないことを忘れずに。
また売却価格を決める際、造作で評価の対象となる部分は主に厨房設備です。具体的には以下が挙げられます。
・エアコンなどの空調
・排気ダクト
・厨房機器
・グリストラップ
内装デザインや造作物、家具や食器類など、売主にとって価値があると思う部分があったとしても、買取希望者のイメージに合っているとは限りません。デザインは価格に反映されにくいことを理解しておきましょう。
2、店舗閉店・売却に向けて準備を開始
条件の折り合いがついたら、買主の入居審査を行います。管理会社と貸主に審査してもらい、その後買主と貸主が賃貸借契約を締結、売主と貸主は契約解除となります。
さらに買主、売主間で内装設備、厨房設備機器、什器備品などの動産に関する資産譲渡契約を締結。締結するタイミングは、入居審査前か入居審査と同時並行、または入居審査後のいずれかが考えられます。売主と買主の双方の合意によって、ケースバイケースで進めるのが一般的でしょう。
■買主の入居審査時のポイントは？
買買主の業種業態、与信、実績、資金借入の有無、既存店の有無、法人事業か個人事業かなどが審査のポイントになります。スムーズに契約を進められるよう、貸主には買主のプラスになる情報を提供するようにしましょう。
■資産譲渡契約締結の注意点
理想は入居審査前のタイミング。貸主の承諾後に買主側から譲渡額の減額交渉をされてしまうなどの可能性があり、金銭トラブルの元になってしまうからです。
また、締結する際は認識のズレがないよう、譲渡資産についてしっかりと確認する必要があります。譲渡資産に故障などがある場合は事前に必ず買主に報告しましょう。レンタル品、リース品、メーカー貸与物、貸主貸与物についても確認を。リース期限が残っている場合は、そのまま売却することはできません。残債を支払うなど、契約書に沿って手続きを進めましょう。
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3、賃貸借契約の切替え
物件の引き渡しには、契約の切替えが必要です。多くの場合、仲介会社、貸主側の管理会社を通じて切替えを行います。
■最終ポイント
入居審査後に買主と貸主で賃貸借契約締結した時点で、売主と貸主で契約解除となっている状態ですが、切替え時に改めて、賃貸借契約の解約手続きの確認を行いましょう。預けている保証金などあれば、保証金の償却、返金額、返金日なども確認します。
以上で売却は無事完了です。しかし、ひとつ忘れてはいけないことがあります。それは、従業員のことです。売却によって店舗がなくなれば、従業員は勤め先を失うことになります。相談に乗ったり、誠意をもって受け答えをしたりすることで、従業員のケアをしていきましょう。
