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飲食店を居抜きで売却するとき、購入希望者から内見を申し込まれることが一般的です。買い手が資料の情報だけでなく、実際の物件を見て確かめたいと思うのは当然のこと。内見に行った結果、買う気持ちが固まったという人も少なくありません。そのため売り手にとって、内見は勝負のしどころといえるでしょう。売り手が内見の際に気を付けておきたいことを、内見の流れとともに紹介します。
売却予定の物件が不動産会社の広告や居抜き店舗の売買を扱うWebサイトなどで紹介されると、購入希望者から内見の連絡が入ることがあります。内見は仲介業者の担当者に立ち会ってもらうことが一般的ですが、売り手であるオーナーが立ち会うことも可能です。
内見時間は長くても1回につき30分ほど。買い手はだいたい2、3回の内見で物件をチェックし、契約の可否を判断します。購入希望者から疑問点や質問などがあった場合は、快く答えられるようにしておきましょう。
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内見時、買い手はどのような部分を注目して見ているのでしょうか。チェックポイントと売り手が気を付けておきたいことは次の通りです。
■ダクト、グリストラップ、エアコン
排気ダクトやエアコン、グリストラップの排水が正常に動くかどうかは、入居後に大きな工事が必要かどうかにつながるため、重要なチェックポイントになります。内見者から状況に関して質問があった場合は、正確に詳細を伝えるようにしましょう。できれば事前にきれいに掃除をしておくと、買い手に良い印象を持ってもらえるチャンスにもつながります。
■厨房設備
厨房設備などの高額な機材や什器をそのまま譲り受けることができるのは、居抜き物件ならではの魅力です。そのため、厨房設備の年式や型番などを内見時に確かめたい買い手は多くいます。メモを取りたい、写真を撮影したいといった要望がある場合は、快くOKしましょう。
冷蔵庫は中の臭いがあるかどうか気にする人もいるので、事前に掃除するのがベスト。機器の保証書や取扱説明書、マニュアルを保管しているようであれば、ぜひそれを伝えてください。また、リース品を売ることはできないため、機材の中にリース品がある場合はきちんと伝えるようにしましょう。
■物件外側の設備状況
ダクトや室外機、給湯器、外壁の状況もチェックされます。古さそのものは仕方がありませんが、ネズミや害虫が侵入しそうな穴などがあれば、事前に塞いでおくのが望ましいでしょう。
■昼、夜の近隣環境
人通りや周辺の店舗の有無・傾向、営業時間などもチェックポイントです。仮にランチ営業は見込み客が少ないなどの弱点があっても、「夜は早い時間からお客さんがお店に来てくれる」など補えるメリットがあれば、ぜひ伝えましょう。実際にその物件で営業したからこそ分かる生の情報は、買い手にとってとても貴重でうれしいものです。
■閉店・売却理由
飲食店の閉店・売却理由で最も多いのが、経営不振。物件購入を検討している人にはデメリットとなるので伝えたくないと感じるかもしれません。しかし無理に隠そうとするのはNG。
例えばイタリアンとして経営する今のお店がうまく行っていなくても、居酒屋など業態を変えればうまく波に乗れる可能性もあります。経営不振などの閉店・売却理由は、違う業態で出店を考える買い手にとっては大きなマイナスにならないことも多いため、素直に伝えるようにしましょう。
このほか、お店を清潔に保ったり、水回りを清掃したりと事前準備をすることで、買い手が内見時に持つイメージも変わります。内見は売り手にとっても、買い手にとっても大切なもの。お互い気持ちよく売買できるよう、準備をしておきましょう。
飲食店舗の売却は、募集から1~3ヶ月ほどで売買が完了するケースが多い傾向にあります。
ただし、売却価格や賃料が相場に比べて高い場合には、さらに時間がかかることもあります。
スムーズに売却をするには、募集条件以外に、内装や設備の状態もとても重要な要素になります。
業態別の売却チェックポイントや相場情報が参考になります。
飲食店の店舗売却は、物販店や事務所などのテナントと異なり、内装や設備をそのまま使うことができるという点が大きな特徴です。
また、買手もほとんどが飲食店ですので、立地条件や営業時間の制限など様々な要素を考慮して買取の打診を行います。
その他、原状回復の面でもメリットがあります。
物販店や事務所は、棚やデスクなどの家具類を搬出すると原状に戻せる場合もありますが、飲食店の場合は厨房や床、壁など店内のほどんどを専用に造作しているため、原状回復コストが比較的大きくなります。
居抜きで譲渡すれば、このコストを大幅にカットすることができます。
管理元の不動産会社または貸主に造作譲渡の承諾を取る際には、売却を行いたい理由を明確に伝えたうえで、居抜きで別の方に造作を譲ったり売買をすることが可能なのかを確認する必要があります。
売却ができない理由を詳しく聞くことで、双方にメリットがあるように交渉をすることも可能です。
譲渡の承諾を得る際の交渉方法は状況によりさまざまですので、まずは専門家にご相談することをお勧めいたします。
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