飲食店の居抜き売却、募集中に多いトラブルは？ 売却先が決まらないときの対応を紹介
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いざ飲食店の居抜き売却に取り掛かっても、スムーズに売却先が見つかるとは限りません。ときには思わぬトラブルに見舞われることもあります。売り手に専門知識がないケースも多く、トラブルを解決しきれずに売却が遠のいてしまうことも。居抜き売却を募集する際の注意点やよくあるトラブルをご紹介します。
居抜き売却、買い手を募集する際に多いトラブルは？
居抜き売却の募集前後に多いトラブルはいくつか例がありますが、多くは「不動産会社」「大家さん」「買い手」とのトラブルになります。では実際にそれぞれどんなトラブルが多いのでしょうか。
■不動産会社とのトラブル
店舗の居抜き売却を仲介する業者や不動産会社は増えており、依頼する人も多くいます。しかし中には経験や知識が浅く、本来取り決めた契約書と異なる内容を買い手に話してしまったり、そもそもの査定額が適正でなかったりすることも。
「絶対に間違えない」とは言いきれない部分もありますが、トラブルが起きた時にきちんと対処してくれる不動産会社とやり取りしたいものです。そのためにも、仲介を依頼する場合は、複数に声をかけ飲食店の居抜き売却について専門知識がある信頼できる業者を選ぶことが大切になります。
■大家さんとのトラブル
いざ居抜き売却を考えた時に多いのが物件の貸主、つまり大家さんとのトラブルです。そもそも、居抜き売却自体に大家さんが消極的である場合が多くあります。以下のような理由が考えられるからです。
・退去時の「原状回復義務」を取り決めているため、居抜きで退去すること自体が契約違反に当たる
・次の契約からは飲食店以外の別の業種に借りてほしいと考えているので、飲食店で居抜きをしてほしくない
・賃貸条件を変更する予定があるので、勝手に現在の賃貸条件で買手を探してほしくない
許可なく売却先の募集を始めるのはトラブルの元。当然、転貸借（また貸し）は法的トラブルにもなり得るため厳禁です。また、居抜き売却の許可を得られたとしても、途中解約する場合は違約金が発生したり、居抜きを認める条件として承諾料を求められることもあります。
しかし、居抜き売却は、実は大家さんにとってもメリットが大きいものです。たとえば以下のようなことが考えられます。
・新しいテナントを探す労力やコストを削減できる
・新しいテナントがすぐに決まることで、賃料収入の空期間がなくなる
・居抜きであれば少しの改装で済むことも多く、建物が必要以上に劣化しない
居抜き売却を相談する際には、大家さんのメリットも伝えつつ許可を取ることが望ましいでしょう。また、新オーナーがどんな人になるのか大家さんも不安を抱えています。そのため、売却が決まったら大家さんにきちんと紹介し、新オーナーの与信や新店舗の業態、営業時間などを伝え、貸主に入居審査をしてもらう必要があります。
■買い手とのトラブル
ようやく見つかった買い手とトラブルになるケースもあります。例えば急なキャンセルを申し出されたり、引き渡し時に譲渡するもの・譲渡しないものに双方の行き違いが発覚したりすることが考えられるでしょう。
なかには、支払いをされなかったり、無理な減額交渉を持ち出されたりすることもあります。この場合、解決には専門知識が必要になるケースも多いため、仲介業者に相談し、専門家の意見を交えながら解決に向けて動く必要があります。
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売却先が集まらないときはどうすれば？
また募集を出してもなかなか買い手が見つからないというケースもあります。立地条件などが悪く売れにくいということもありますが、まず見直したい部分は以下のとおりです。
■店内を清潔にする
店内の掃除や手入れが行き届いていない清潔感が感じられない物件は、売れにくい傾向があるようです。テーブルやカウンターなどのほこりを拭い、厨房の油汚れなどもしっかり掃除する、切れた電球は替えておくなど、ちょっとしたことでも物件に持つイメージは変わってきます。
■適正な売却価格かどうかを検討する
そもそも売却価格が適正かどうかを、改めて考えてみることも必要です。当然ですが、相場よりも高い物件の場合は売れにくくなります。高い金額で売りたい気持ちは分かりますが、そもそも売れなければ元も子もありません。特に査定を一社でしか行っていない場合は、改めて別の仲介業者に依頼してみるのも手です。
■店舗の画像や設備内容の紹介を見直す
掲載している条件が、買い手にとって本当にメリットがあるものになっているのかどうかを見直しましょう。たとえば譲渡対象物となる設備内容の詳細を掲載していない場合は、わかりやすく一覧で機器名、状態、使用年数などを記載するようにしましょう。
また、掲載している写真がわかりづらいのも悪印象です。画像が暗くないか、不鮮明でないか、枚数を多めに掲載しているかどうか、アングルが悪くないかどうかなどを見直し、良く見える写真を掲載するように心がけましょう。
居抜き売却のトラブルや困りごとは、知識があやふやなまま自分一人でなんとかしようとすると問題をさらに悪化させてしまう可能性も。事態を大きくしないためにも、何かあれば専門科に相談しながら解決に向けて動く必要があります。そのためにも、経験豊富な信頼できる仲介業者をパートナーに選ぶようにしましょう。
