飲食店の「居抜き売却」。高額査定のコツや注意点、事前に準備しておきたいものとは
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移転や閉店で物件を売却する際、厨房機器やダクトなどの設備をスケルトンに戻すと、時間も費用も掛かり負担が大きくなります。そのため、内装設備などをそのまま残し、次のオーナーに引き継ぐ「居抜き売却」を検討する人も多いことでしょう。これまで育てた大切なお店は愛着がある分、少しでも高く売りたいもの。そこで大切なのが、売買価格を決めるために不動産仲介会社などが行う「査定」です。査定とは具体的にどのようなもので、どんな風に行われているのか、査定額が少しでも高くなるポイントと併せてお伝えします。
居抜き売却の際にある「査定」とは？
査定とは、前述した通り物件の適正価格を算出するためにあります。物件の価格は、築年数や間取り、エリア需要など不動産市況のさまざまな条件によって異なります。そのため、その物件が「売却できそうな価格」を不動産仲介業者などに算出してもらうことを「査定」といいます。
査定ではどんなところを見られる？
では、依頼した業者が査定時に見るポイントはどこになるのでしょうか。
■ほかの物件同様、「立地」「商圏」は大事なチェックポイント
まず大切なのは「立地」です。駅から近い、視認性がよい場合は有利。また「商圏」についての調査もあり、ビジネス街や大企業の拠点に近いなど飲食店需要が高いエリアは、当然査定額が高くなります。
■居抜き物件ならではのポイントは？
では、居抜き物件ならではのポイントは何でしょうか。一つ目は、飲食店としての設備です。グリストラップやダクトがあるか、また厨房機器の種類や使用感なども査定額に反映されます。
そして二つ目が賃貸借条件の内容です。不動産そのものではなく、賃貸で借りていた物件を「居抜き売却」する場合は、もともとの不動産オーナーである貸主との間で契約に関する決まりごとがあります。例えば物件入居に関しての賃料がいくらになるのか、入居可能な業態は何になるのかなどが、査定時のチェックポイントとなります。
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査定前に準備しておきたいものや注意点は？
査定をスムーズに行うために、事前に準備しておきたいものは次の通りです。
1）賃貸借契約書（コピー可）
前述した通り、賃貸借契約書の内容は査定時の大切なチェックポイントの一つです。原状回復義務の有無や解約予告期間についてなど、居抜き売却するうえで重要な内容が書かれています。また物件概要の詳細や賃借人本人であるかどうかなどの確認にもなるので、必ず手元に用意しておきましょう。
2）平面図（コピー可）
店舗のレイアウトが分かる平面図は、査定時はもちろん売却に向けて情報を発信するためにも必要になってきます。
居抜き売却、査定の際の注意点は？
厨房機器やインテリアなどをリースしていたり、ローンを組んで購入していたりする場合も多いでしょう。しかし、居抜き売却時には注意が必要です。これらは、借主が勝手に売却すると後々大きなトラブルの原因に。リース品やローンで購入したものがある場合、一括清算するか契約ごと次のオーナーに引き継ぐ必要があります。査定時には、それぞれの契約書を用意するなどして、査定業者に状況を伝えるようにしましょう。
また可能なら、解約予告を出す前に査定業者に相談するのがおすすめです。賃貸借契約書に、退去時の原状復帰が義務付けられている場合でも、居抜き売却を交渉することは可能です。しかし、居抜き売却を検討しているにもかかわらず解約予告を出してしまうと、物件オーナーがテナント募集をスタートさせてしまい、結果、居抜きでの退去が難しくなってしまうケースもあります。
せっかくなら高く売りたい！高額査定の秘訣は？
せっかく売るなら少しでも高く売りたいもの。査定額を少しでも高くするにはいくつかの秘訣があります。まず査定の前には少しでも良く見えるようにきれいに掃除をし、店内を清潔にしておくのがおすすめです。また同じ物件でも、査定額は業者によって幅があります。査定のみであれば無料で行ってもらえることがほとんど。一社に絞らず、いくつかの業者に依頼して信頼できる業者を見つけましょう。
