飲食店を居抜き売却する際は大家とのやり取りが大切！ありがちなトラブルと対策法
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自店を居抜きで売却する際、問題の一つとなってくるのが、物件を所持しているオーナーとのやり取り。許可が得られなければ売却に至らないこともあり、トラブルになることも少なくありません。そこで今回は、居抜きで売却を行う際、オーナーとのやり取りでどのようなことに気を付ければ良いかをご紹介します。
居抜き売却の際に大家さんに伝えるべきこと
大家さんと結んでいる賃貸借契約書の解約条件にもよりますが、ほとんどの場合は、退店する時に店舗の内装を原状回復・スケルトン状態にすることが必要です。原状回復・スケルトン状態にするためには、内装解体工事を行わなければならないので、退去費用が高くなります。
一方で、居抜き売却では、内装解体工事を行わずに造作譲渡することになるので、売却額を得られるだけではなく工事費用も削減することができるのです。居抜き売却を行うには、大家さんの許可が必要なので、何故居抜き売却を行いたいのか、大家さんに明確に伝えることも大切です。
店舗を居抜き売却すると、もちろんオーナーは変わってしまいます。大家さんにとっては、物件の貸借人が全く知らない人に変わることになるので、不安な気持ちになってしまうでしょう。大家さんの心配を解消するためにも、前もって新オーナーを紹介することが大切。実際に新オーナーに会ってもらい、譲渡後の業態や営業時間はどうなるか相談することで、居抜き売却後のトラブルを防ぐことができます。
賃貸借契約書通りに、原状回復してから閉店をして欲しいという大家さんもいますが、居抜き売却は大家さんにもメリットが高いです。新しいテナントを募集する手間が省けるほか、賃貸の空白期間が生まれないことや、小規模の工事で済むことによって建物の劣化につながりにくくなることなどが挙げられます。居抜きの許可を得るためにも、大家さん側のメリットを併せて伝えるようにしましょう。
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居抜き売却の際に考えられる大家さんとのトラブルは？
居抜きで店舗を売却する場合は、新オーナーに造作譲渡をします。その場合、居抜き仲介業者に頼むことがほとんどですが、物件の契約とは全く別なので、造作譲渡したからといって、勝手に新オーナーに「また貸し」してはいけません。
現オーナーはしっかりと大家さんに確認して、正式に物件の契約を解除してから、新しいオーナーが改めて物件の契約を大家と結ぶようにしましょう。「また貸し」は、法的なトラブルにもなり得るので注意してください。
居抜き売却する前提で話を進めている中で、売却先が見つからない場合もあります。居抜き売却できなかった結果、店舗の原状回復をせずにそのまま退去しようとすると、大家さんと揉めてしまうことも。居抜き売却を検討する場合も、万が一のために原状回復するための費用の準備はすることが必要です。トラブルを防ぐためにも、常に万が一の場合を考慮しながら、しっかりと計画を立てるようにしましょう。
居抜き売却の際に気をつけるべきこと
物件の契約上は、原状回復することが原則となっていることがほとんど。そのため、居抜き売却するには、大家さんから許可を貰わなければなりません。実情としては居抜きによる退店が多いですが、あらかじめ大家さんに相談することが何より大切です。
相談せずに、勝手に居抜き売却することはトラブルを発生させる大きな原因になります。円満に退店するためにも、大家さんとはしっかりとコミュニケーションを取るようにしましょう。
店舗を居抜き売却するといっても、店舗の一部を工事するのか、ほぼそのままの状態で譲渡するのか、明確に大家さんに伝えることも大切です。新オーナーと大家さんとの間でトラブルが生じないようにするためにも、譲渡後に業態や営業時間は変更するのかどうかも、大家さんに伝えるようにしましょう。
居抜きを検討していても、売却先が見つからない場合もあります。その場合、原状回復費用が発生してしまうので、その見積もりをしておくことが必要です。できるだけ早めに原状回復費用を査定してもらい、前もって費用は準備しておくようにしましょう。必ず居抜き売却できると思い込まないように注意してください。
居抜き売却するためには、大家さんから許可が必要です。許可を得るためには、大家さんにとってリスクではないことを理解してもらうことがポイント。大家さんとのトラブルを防ぐためにも、しっかりとコミュニケーションを取るようにしましょう。また、居抜き売却ができない場合のことも考えながら、計画を立てることが大切です。
