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若者文化の発信地として知られる渋谷区。ハイセンスなファッションブランドの店や雑貨店が立ち並び、日々新しい流行を生み出しています。渋谷区で飲食店を売却する場合、どのようなことに気を付ければ良いのでしょうか? 今回は、渋谷区の飲食店事情や家賃や造作譲渡額などの相場、今後の展望をご紹介します。
渋谷区のなかでも一般的に「若者の街」としてのイメージを持つエリアは、渋谷駅の北側に広がっています。有名な「スクランブル交差点」や「忠犬ハチ公」周辺には多くの若者が集まり、大きな繁華街となっています。
この周辺にある飲食店は、とにかく目に留まりやすい、華やかなスイーツ・軽食を提供している店舗が多くあります。パンケーキやタピオカ、ハンバーガーなど、日本初出店の海外飲食店も少なくありません。写真映えして美味しい、話題性のある食べ物が求められているエリアといえるでしょう。
一方、渋谷区の西側にはオフィス街が広がっています。数多くのIT企業やベンチャー企業が集結し、「IT企業の集積地」とも呼ばれています。この地域では、ランチタイムに気軽に立ち寄れる飲食店や、仕事帰りにフラッと立ち寄れる居酒屋、バーが多い傾向にあります。
松濤や広尾は高級住宅街で、オーガニック野菜のバルや高級ステーキ店など素材と雰囲気づくりにこだわった高級飲食店が立ち並んでいます。この地域の飲食店はどれも、平均客単価を比較的高めに設定している印象があります。
また、本町周辺では、キラキラした渋谷区のイメージとはまた違った、下町風景を見ることができます。少し離れた場所には高級マンションが立ち並んでいるにもかかわらず、本町周辺には昔ながらの商店街も存在します。この地域の飲食店は定食屋や居酒屋が多く、比較的安価でカジュアルな店構えです。その一方で、いわゆる「隠れ家」的な飲食店もあり、来店客にこだわりのメニューを提供しています。
このように、渋谷区はエリアによって客層や店舗の雰囲気、コンセプトが大きく異なっていることがわかります。
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2019年現在、渋谷区の店舗賃料は、平均坪単価32,328円です。平均賃料の相場は2016年で30,612円、2017年で29,234円、2018年で30,912円、2019年で32,790円と、近年上昇傾向にあります。
販売メニューや席数によって必要となる賃料が変わりますが、渋谷区の店舗面積の平均は22.51坪。ここから考えると、月額73万円程度の賃料が必要になるでしょう。飲食店においては、売り上げに対する家賃比率は10%程度が理想であると言われているため、月の売り上げが730万円以上見込める店舗経営が必要です。
また、店舗の造作譲渡募集額の平均は、276.19万円です。ここ数年の推移は、2016年で270万円、2017年で281万円、2018年で294万円、2019年で264万円となっています。
渋谷区の繁華街では、テイクアウト専門店やキッチンカー、オープンカフェなどの人気が根強くあります。「食べる」ことをメインに置かず、「買い物をしながらつまめる」メニューに特化している店も少なくありません。こうした渋谷区エリアならではの飲食店は、まだまだ人気が続いていくといえます。また、海外からの観光客がさらに増えると推測されるため、外国人に向けたメニューを提供する店も増えていくことでしょう。
他にも、高級志向の飲食店なら松濤や広尾、庶民派の店や隠れ家的店舗なら本町など、店のコンセプトとエリアの雰囲気が合致している飲食店は、今後も集客を望めることでしょう。
飲食店舗の売却は、募集から1~3ヶ月ほどで売買が完了するケースが多い傾向にあります。
ただし、売却価格や賃料が相場に比べて高い場合には、さらに時間がかかることもあります。
スムーズに売却をするには、募集条件以外に、内装や設備の状態もとても重要な要素になります。
業態別の売却チェックポイントや相場情報が参考になります。
飲食店の店舗売却は、物販店や事務所などのテナントと異なり、内装や設備をそのまま使うことができるという点が大きな特徴です。
また、買手もほとんどが飲食店ですので、立地条件や営業時間の制限など様々な要素を考慮して買取の打診を行います。
その他、原状回復の面でもメリットがあります。
物販店や事務所は、棚やデスクなどの家具類を搬出すると原状に戻せる場合もありますが、飲食店の場合は厨房や床、壁など店内のほどんどを専用に造作しているため、原状回復コストが比較的大きくなります。
居抜きで譲渡すれば、このコストを大幅にカットすることができます。
管理元の不動産会社または貸主に造作譲渡の承諾を取る際には、売却を行いたい理由を明確に伝えたうえで、居抜きで別の方に造作を譲ったり売買をすることが可能なのかを確認する必要があります。
売却ができない理由を詳しく聞くことで、双方にメリットがあるように交渉をすることも可能です。
譲渡の承諾を得る際の交渉方法は状況によりさまざまですので、まずは専門家にご相談することをお勧めいたします。
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