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賃貸物件で閉店する際、「居抜き」で店舗を売却することがあります。売却と聞くと利益を得ることだけを念頭に置くことが多いですが、見落としがちなのが「売却するにも費用がかかる」ということです。今回は、居抜きで店舗売却をする際、どのような費用がかかるかご紹介します。
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まず、賃貸物件で「居抜き」をする場合は、必ず事前に家主の承諾が必要となります。その際、借家人は、家主から譲渡承諾料を請求されることがあります。法律で請求権が認められているわけではありませんが、慣行として行われていることが多いようです。費用については両者の話し合いで決められるもので、ケースバイケースといえるでしょう。譲渡代金の10パーセント、あるいは家賃の2、3ヶ月分が目安と考えられています。
買い手を自分で見つけて取引する場合は特に必要ありませんが、居抜き専門の会社などを通して買い手を探し、売買取引をする場合、業者に支払う「仲介手数料」がかかります。
通常の不動産取引の場合、宅地建物取引業法で仲介手数料はあらかじめ決められています。しかし、居抜きの場合は宅地建物取引業法の範囲外にあり、手数料などは法律的にまだ整備されていません。現在のところ、不動産会社や居抜き専門業者などは、売買にあたり独自のルールで手数料などを決めているとされています。
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不動産会社や専門業者に売買の仲介を依頼する場合、売り手と買い手のどちらが負担するかがポイントになります。居抜きの専門業者が購入希望者をネットなどで募り売買の仲介する場合、仲介手数料は大きく分けて3つのパターンがあります。
①売り手が負担
1番多いのが、売り手が手数料を負担するパターンです。手数料の目安は、30万円または売買金額の10%。買い手に対して「手数料0円」とすることで、買い手がより早く見つかるメリットがあります。
②買い手が負担
売り手は手数料を支払わず、買い手が負担するパターンです。この場合、売り手は他の業者を利用しないよう専任媒介契約を結ぶことがあります。
④サブリース方式
売り手が①と同様に手数料を負担し、買い手も手数料を負担するパターンです。②と③のパターンは取引の速度にも影響するため、買い手が手数料負担をどうしたいと考えているのか、前もって確認しておきましょう。
②買い手が負担
これ以外に、不動産会社が家主から店舗を借り上げ、売り手から造作を買い上げる「サブリース方式」というものもあります。この場合、一般的に売り手は手数料ゼロで取引ができます。
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その他、閉店するための費用も発生します。
たとえば、保証金の返還から差し引かれる「償却費」が挙げられるでしょう。賃貸する際、家主に家賃の6か月~10か月分を保証金として納めていますが、全額返却されるわけではなく、返却割合はあらかじめ契約で決まっています。基本的に「居抜き」の場合も保証金は返却されるので、契約書をよく確認するようにしましょう。
また、厨房機器などにリースがある場合は、残債の整理が必要となります。廃棄物が出る場合、廃棄費用もかかるので注意しましょう。
居抜き売却にかかる費用としては、以上のようなものがあります。売却する際は、売却利益だけでなく支払いのことも念頭において、手続きを進めるようにしましょう。
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飲食店舗の売却は、募集から1~3ヶ月ほどで売買が完了するケースが多い傾向にあります。
ただし、売却価格や賃料が相場に比べて高い場合には、さらに時間がかかることもあります。
スムーズに売却をするには、募集条件以外に、内装や設備の状態もとても重要な要素になります。
業態別の売却チェックポイントや相場情報が参考になります。
飲食店の店舗売却は、物販店や事務所などのテナントと異なり、内装や設備をそのまま使うことができるという点が大きな特徴です。
また、買手もほとんどが飲食店ですので、立地条件や営業時間の制限など様々な要素を考慮して買取の打診を行います。
その他、原状回復の面でもメリットがあります。
物販店や事務所は、棚やデスクなどの家具類を搬出すると原状に戻せる場合もありますが、飲食店の場合は厨房や床、壁など店内のほどんどを専用に造作しているため、原状回復コストが比較的大きくなります。
居抜きで譲渡すれば、このコストを大幅にカットすることができます。
管理元の不動産会社または貸主に造作譲渡の承諾を取る際には、売却を行いたい理由を明確に伝えたうえで、居抜きで別の方に造作を譲ったり売買をすることが可能なのかを確認する必要があります。
売却ができない理由を詳しく聞くことで、双方にメリットがあるように交渉をすることも可能です。
譲渡の承諾を得る際の交渉方法は状況によりさまざまですので、まずは専門家にご相談することをお勧めいたします。
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