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賃貸物件で閉店する際、「居抜き」で店舗を売却することがあります。売却と聞くと利益を得ることだけを念頭に置くことが多いですが、見落としがちなのが「売却するにも費用がかかる」ということです。今回は、居抜きで店舗売却をする際、どのような費用がかかるかご紹介します。
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まず、賃貸物件で「居抜き」をする場合は、必ず事前に家主の承諾が必要となります。その際、借家人は、家主から譲渡承諾料を請求されることがあります。法律で請求権が認められているわけではありませんが、慣行として行われていることが多いようです。費用については両者の話し合いで決められるもので、ケースバイケースといえるでしょう。譲渡代金の10パーセント、あるいは家賃の2、3ヶ月分が目安と考えられています。
買い手を自分で見つけて取引する場合は特に必要ありませんが、居抜き専門の会社などを通して買い手を探し、売買取引をする場合、業者に支払う「仲介手数料」がかかります。
通常の不動産取引の場合、宅地建物取引業法で仲介手数料はあらかじめ決められています。しかし、居抜きの場合は宅地建物取引業法の範囲外にあり、手数料などは法律的にまだ整備されていません。現在のところ、不動産会社や居抜き専門業者などは、売買にあたり独自のルールで手数料などを決めているとされています。
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不動産会社や専門業者に売買の仲介を依頼する場合、売り手と買い手のどちらが負担するかがポイントになります。居抜きの専門業者が購入希望者をネットなどで募り売買の仲介する場合、仲介手数料は大きく分けて３つのパターンがあります。
①売り手が負担
1番多いのが、売り手が手数料を負担するパターンです。手数料の目安は、30万円または売買金額の10％。買い手に対して「手数料0円」とすることで、買い手がより早く見つかるメリットがあります。
②買い手が負担
売り手は手数料を支払わず、買い手が負担するパターンです。この場合、売り手は他の業者を利用しないよう専任媒介契約を結ぶことがあります。
④サブリース方式
売り手が①と同様に手数料を負担し、買い手も手数料を負担するパターンです。②と③のパターンは取引の速度にも影響するため、買い手が手数料負担をどうしたいと考えているのか、前もって確認しておきましょう。
②買い手が負担
これ以外に、不動産会社が家主から店舗を借り上げ、売り手から造作を買い上げる「サブリース方式」というものもあります。この場合、一般的に売り手は手数料ゼロで取引ができます。
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その他、閉店するための費用も発生します。
たとえば、保証金の返還から差し引かれる「償却費」が挙げられるでしょう。賃貸する際、家主に家賃の6か月～10か月分を保証金として納めていますが、全額返却されるわけではなく、返却割合はあらかじめ契約で決まっています。基本的に「居抜き」の場合も保証金は返却されるので、契約書をよく確認するようにしましょう。
また、厨房機器などにリースがある場合は、残債の整理が必要となります。廃棄物が出る場合、廃棄費用もかかるので注意しましょう。
居抜き売却にかかる費用としては、以上のようなものがあります。売却する際は、売却利益だけでなく支払いのことも念頭において、手続きを進めるようにしましょう。
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