居抜き物件の造作譲渡に関するデータを分析！居抜きで手放す際の譲渡価格相場や理由は？
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飲食店を閉店する際、内装や設備を残した「居抜き」のまま手放すケースが増えています。このとき、残っている設備等を次の借主に譲り渡すことを造作譲渡（居抜き譲渡）といいますが、その場合の譲渡価格はどれくらいになるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。今回は飲食店ドットコムが調査した造作譲渡にまつわるデータを分析しつつ、業態別の造作譲渡の価格相場や具体的な譲渡理由などをご紹介します。
造作譲渡とは？
造作とは、建物の内部を構成する部材や設備を意味する言葉です。飲食店店舗においては、天井や床などの内装、厨房設備、空調設備、什器、トイレやインテリアなどが造作にあたります。造作譲渡では、これらを新たな借主に譲り渡すことになります。譲渡料は、設備の使用年数や性能によって決まると思われがちですが、その物件の立地条件や集客力などといった見えない価値でも評価されます。
造作譲渡の相場は？
では、いったいどれくらいの価格になるのでしょうか。飲食店ドットコムが調査した業態別、東京23区別の相場を見てみましょう。
■業態別
業態別に見てみると、造作譲渡価格が最も多いのは「中華」、次いで「焼肉」となっており、平均相場はそれぞれ324.9万円、324.2万円でした。この2業態のみ、300万円を超えています。以下、洋食・294.4万円、鉄板焼き/お好み焼・271.3万円、専門料理・266.0万円と続きました。低かったのは、テイクアウトで182.0万円、カラオケ・パブ・スナックが168.6万円、お弁当・惣菜・デリが136.2万円でした。
上位に入った中華や焼肉は重飲食に分類されます。重飲食は電気、ガス、給排気など、あらゆる設備が大型であることにより、他業態に比べ高価になることが多いため、造作譲渡料が高い傾向があると考えらえます。一方でお弁当やスナックは設備が比較的小さく、造作譲渡という区分では下位になったと予想できます。
■東京23区
さらに都内の23区別で見てみると、一番高かったのが港区・294.3万円、次いで渋谷区・294.2万円、文京区289.8万円となりました。180万円を下回ったのは、北区178.6万円、板橋区175.2万円でした。
飲食店において出店立地は、売上を左右しかねない要素です。上位に入った港区、渋谷区は、活気のある飲食店がすでに多くあり、出店するには魅力的なエリアといえます。特に渋谷区は駅周辺の再開発が進められており、さらなる活性化が見込まれている点も高値がつく理由でしょう。
下位だった板橋区や北区は、住まいとしての需要が高い地域、車での生活に便利な土地である点などから、一般的には飲食店が店舗を構えにくいと評価されていることが考えられます。
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飲食店が売却に至る理由とは？
飲食店が居抜きで造作譲渡を希望する場合、どのような理由が考えられるのでしょうか。もっとも考えられやすい理由としては業績不振などが挙げられますが、飲食店ドットコムのデータによれば、次のような理由も増えています。
・働いてくれる従業員がいなくなった
・病気や体調不良で、店を続けられなくなった
・移転することになった
・共同経営者と方針が合わなくなった
近年話題となっている飲食店の後継者不在問題のほか、経営者同士のコミュニケーションの問題などが挙げられ、造作譲渡に至る理由は十人十色といえます。
いざ閉店しようとなると、店舗をスケルトンに戻すための原状回復費用は決して小さくなく、退去時に負担になりがちです。造作譲渡ができれば、利益が得られることもあるので、理想的な売却に近づけることができるでしょう。
自店舗の造作譲渡額を知るには？
では、実際に自分の店舗の造作譲渡額を具体的に知るにはどうしたら良いのでしょうか？
結論、具体的な造作譲渡額を知るには、専門家に依頼して査定をしてもらうしかありません。自店舗の情報を入力し、オンラインで査定が実施できるウェブサイトもありますがデータに基づいた大まか金額が分かる程度です。
本格的に造作譲渡を検討している状況であれば、早めに専門家に依頼をする事をおすすめします。
