飲食店の原状回復（スケルトン戻し）はどこまで必要？工事費用の相場も紹介
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飲食店が店舗である賃貸物件から撤退するときには、原状回復工事が必要です。工事範囲によって費用は大きく変わるため、どこまでが対象になるのか気になっている方は多いでしょう。そこで、原状回復の考え方や工事費用についてご紹介します。
「原状回復（スケルトン戻し）」とは？
物件を契約する以前の状態に戻すことを「原状回復」もしくは「スケルトン戻し」といいます。内装工事を行うことの多い店舗物件の原状回復は改正民法621条によって義務化されており、事業や営業の内容により消耗状態は異なるため、工事費用は借主が負担するのが一般的です。撤退のタイミングで物件状態の確認や必要な修繕を行い、物件全体の不動産価値を保つ目的が物件オーナー側にあるためです。
飲食店の原状回復工事の内容は？
飲食店物件の原状回復のために必要な工事には次のものが考えられます。
・内装、外装の解体と撤去
・電気系統、水回り、厨房など設備の撤去
・天井、床、クロスの張替えや塗装
・クリーニング
・廃棄物の処分
ただし、工事範囲・内容は契約によって異なりますので必ず賃貸借契約書を確認してください。中には「店舗の外の階段やトイレなど、共有箇所の原状回復の記載があり驚いた」というケースもあるようです。また、原状回復の詳細を「特約」として記載していることも。「自分がやった工事を取り除けばよい」と考えず、賃貸借契約書を必ずチェックし、「どこまで」が対象かを正しく理解することが大切です。もし賃貸契約書にある工事内容や範囲の記載にわからない箇所がある場合、必ずオーナーや不動産業者に確認しましょう。不安な場合、立ち会ってもらい、現状を見ながらお互いに確認しておくと安心です。
原状回復工事は100万円を超えることも…
では、原状回復工事にはどのくらい費用がかかるのでしょうか。近年、物価の上昇とともに工事費用も上昇しており、カフェといった軽飲食でも1坪あたり5万円程度、焼肉といった重飲食では1坪あたり10万円程度が相場です。さらに坪数や物件の使用年数によっても変わり、どういった立地や内装かも影響します。空中階かつ廃棄物の搬出経路が複雑、作業が夜間にしかできない、個室が多い、排水や排気の設備を大きく変更した、ダクトが伸びている、臭いや油汚れが強いなどがあったなどの場合、工事費用は高くなる傾向があります。小規模店舗であっても工事費用が100万円に達してしまうことは珍しくありません。
工事費用を節約したい場合、複数の業者から見積もりを取るのは必須です。費用の安さだけで選ばず、インターネットで口コミや評価などの情報を収集し、最終決定しましょう。ただし、オーナーが工事業者を指定しているケースもあるので、事前確認が必要です。その他には自分で処分できるものは処分する、店舗内の清掃をして汚れや経年劣化が少ない印象にすることで費用を抑えることが可能です。
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原状回復工事成功のためのポイント
原状回復工事を成功させるため、次の２点を特に押さえておきましょう。
■退去日までに工事を終わらせる
期日までに原状回復ができないと、遅延料や違約金の支払いを求められることもあります。複数の業者が入る場合はスケジュール管理が重要です。
■工事中にもオーナーに立ち会ってもらう
オーナーと借主とで工事内容の認識にズレがないか確かめるには、オーナーに工事に立ち会ってもらうことが最も有効です。事前に契約内容を確認したり、話し合いをしたりしていても、万が一認識がズレていれば追加工事が必要になり、トラブルになることも。必要に応じて立ち会ってもらうことをおすすめします。
貸主が「居抜き売却（造作譲渡）」を了承するケースも
撤退＝原状回復と考えがちですが、設備や内装などを営業していたままの状態で次の借主に買い取ってもらう「居抜き売却（造作譲渡）」を了承しているオーナーもいます。居抜き売却ができれば物件の原状回復は不要になり、撤退費用を大きく抑えることが可能です。ただし、期限中に相場で売却先を見つけたり、原状回復に関する条件を交渉したりと個人では難しい過程があります。居抜き売却を検討する場合、プロの業者に相談するのが有効な方法でしょう。
