飲食店の店舗売却を成功させるために必要なことは？売主が押さえておくべきポイント
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「店舗の売却を決めたけれど、結局うまくいかなかった」というケースがあります。こうした場合、多くに共通するのは、“心構え”ができていなかったということでしょう。店舗売却をスムーズに進めるには、売却のコツを押さえるとともに、心構えをしておくことが重要です。
譲渡先探しは解約予告前にはじめる
賃貸借契約には通常、期間が設けられており、期間中に契約を自由に終了することはできません。賃貸借契約の解約予告の条項に従い、借主が大家に解約届を出すなどして意思を伝えることで、契約を終了することができます。店舗の場合、予告期間は3～6カ月前が一般的です。
解約予告に関して理解しておくべきことは、３つあります。１つ目は、解約予告期間のうちは「解約予告賃料」として、これまで通り賃料を継続して支払う必要があることです。解約日までに退去しても、解約予告賃料は支払い続けなければなりません。２つ目は、解約予告をすると契約終了日が決まるため、それまでに賃貸借契約に則り原状回復工事を済ませる必要もあること。３つ目は、解約予告をすると大家は次のテナントの募集を開始することです。
店舗売却をして撤退する大きなメリットは、造作譲渡をできることと、原状回復工事を回避できることになります。交渉次第では、解約予告賃料の支払い期間が短縮できる可能性もあるでしょう。しかし解約予告をし、大家が次テナントの募集を開始した場合、大家都合で次のテナントが決まってしまうと造作譲渡はできない上、原状回復工事が必要になります。そのため店舗売却を進める場合は、解約予告をする前に譲渡先を探すことが重要です。また譲渡候補が出てきても、退去日が決まっているので、タイミングによっては売却額を値切られてしまう可能性も。そのため、解約予告はすぐにはしないのが賢い方法です。
ただし、次テナントの最終的な選定をするのは大家側です。売却候補先を次テナントとして紹介しても、業態や与信などの問題で断られる可能性はゼロではないことも理解しておいてください。
原状回復工事費用は把握しておく
売却が成立しないとなれば、賃貸借契約に則り、契約終了日までに原状回復工事を済ませなければなりません。解体工事の単価は1坪あたり３～7万円程度で、店舗の造りや階数などにより単価が変わります。さらに廃棄物処理費や廃棄物運搬費などもかかるため、大きな出費になります。
もしもの場合を想定し、工事にはどれくらいの費用と期間が必要かを把握しておくことは、その時々のベストな判断をしていくために重要なことです。設備は廃棄せずに、専門業者に買い取ってもらうことも可能です。工事費用に充てることもできるため、業者の目星をつけおくとよいでしょう。
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交渉・調整ごとは柔軟に対応する
売買交渉において、売る側は少しでも高く売りたい反面、買う側は少しでも安く買いたいために値下げ交渉をしてくるのは当然のことです。思い入れのある店舗なので、値下げ交渉を受け入れたくないと考えるかもしれません。ですが、交渉をストップさせてしまう原因のひとつは、柔軟性が欠けることです。譲渡成立の価格は、お互いに譲れる範囲の妥協額だと考えておきましょう。契約が成立しなければ、原状回復工事が必要になり撤退コストは膨らんでしまうため、リスクを考え交渉を進める姿勢が大切です。
もちろん、買取候補者の言いなりになる必要はありません。近いエリアで似たような物件がどのくらいの価格で取引されているのか「相場」を調べて交渉を進めれば、大きく損をすることはないはず。長年そこで営業してきたからこそ知っている店舗の付加価値情報は価格交渉でプラスになることもあるので、積極的にアピールしましょう。
店舗売却専門業者のサポートがあると安心
次テナントの最終的な選定権を持つ大家から、店舗売却の了承を得る交渉も欠かせません。タイミングや説明方法を誤ると、うまくいかないこともあり得ます。また、はじめから買取希望者がいるようなケースを除き、自力で売却先を見つけるのは簡単なことではありません。
やはり、プロのサポートを受けながら売却を進めるのが安心。売却相談や店舗の無料査定、譲渡先募集など、あらゆる場面で力になってくれます。飲食店の店舗売却に特化した業者に依頼することも検討してみるとよいでしょう。
