飲食店で定期借家契約の物件は居抜き売却できる？知っておきたい注意点を解説
画像素材：PIXTA
居抜き売却は飲食店の撤退方法として浸透しています。そうした中、聞こえるようになってきたのが「定期借家契約の物件は居抜き売却できるのか」という疑問です。そこで、定期借家契約の物件の居抜き売却について詳しく解説します。
定期借家契約とは？
賃貸物件を借りるとき、「普通借家契約」か「定期借家契約」のどちらかを結びます。普通借家契約は、1年以上の契約期間を定める契約方法で、賃貸物件の多くの契約に取り入れられています。特徴は「〇年ごとに更新する」と定められているので、借主が再契約を希望すれば更新が認められることと、貸主が契約期間の途中で借主を退去させたり、契約更新を拒絶したりしたい場合は、正当な事由が必要とされることです。
一方、定期借家契約は貸主が主導をして契約期間を決める契約です。あらかじめ「〇年間」や「◯年△月～×年◇月」のように契約期間が定まっているため、原則中途解約はできませんし、契約の更新という考え方はありません。ただし、退去日までに貸主と借主が新しい契約内容に合意できれば、継続して入居できます。このとき、「更新」ではなく「再契約」をする必要があります。
画像素材：PIXTA
定期借家契約の居抜き売却はできる？できない？
では、定期借家契約の物件の居抜き売却はできるのでしょうか。答えは「できます」。普通借家と同じく、定期借家の場合にも契約終了後に建物を明け渡すときに借主は原状回復義務を負います。居抜き売却ができれば、工事をせずに済む点は大きなメリットです。
基本的な流れは普通賃貸借契約の物件での居抜き売却と大きく変わりません。貸主の了承を得ることからはじめます。とはいえ、定期借家契約ならではの問題はあります。次の２点を特に理解しておきましょう。
■引き継ぎ後の契約期間がどれだけ残っているか？
物件が定期借家契約の場合には、残期間を引き継いで店舗売却することになります。買取希望者が一番気になるのは、「いつまで営業できるのか」です。例えば契約期間の残りは3年しかない中、開業準備に投資をするのはリスクが高いと考える買取希望者もいるでしょう。とはいえ、同業態の売買で開業資金がほとんどかからない、中古の設備を活用できる、回収が見込める立地、ドミナント出店が活発なエリアである場合、買取希望が出ることも十分に考えられます。
■契約期間が満了したら、再契約は可能か？
前述の通り、定期借家契約であっても、貸主側に再契約の意思があり、退去日までに貸主と借主が新しい契約内容に合意できれば、再契約ができます。ですが、定期借家契約の場合、契約の段階では再契約できる確約はないことが居抜き売却を進める上でネックになります。事前に再契約可能であることが分かっていれば、買取希望者にとっても定期借家契約が大きなハードルになることはなくなるため、貸主に打診してみるのはひとつの方法です。過去に借主とトラブルが起きた経験から、貸主主導の定期借家契約にしているといったケースなら交渉の余地はあります。
ここで注意したいのは、再契約であるため、仲介手数料、事務手数料、保証料といった費用がかかること、新しい契約なので家賃が上がることもあり得ることです。買取希望者には、こういった点を理解して居抜き売買契約をしてもらわないとなりません。中には、建物が老朽化しており、取り壊しや建て替えの計画があるために定期借家契約を取り入れている貸主もいます。取り壊しのケースはもちろん、建て替えが計画されている場合も、再契約できない可能性が高いため、売却を成立させることは難しいケースが多いです。物件の事情によっては契約成立しづらいことも理解しておきましょう。
居抜き売却の手順は普通賃貸契約と定期借家契約で変わらないものの、売買成立までには特有のハードルがあることがお分かりいただけたと思います。居抜き売買の専門業者は、貸主、買取希望者との交渉のサポートもしてくれるため、プロへ相談しスムーズな売却につなげてください。
