飲食店の「明け渡し」に原状回復工事は必要？「引き渡し」との違いを解説
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飲食店を撤退するときに聞くのが「明け渡し」や「引き渡し」という言葉です。言い方の違いのように思われがちですが、実は異なる意味を持ちます。撤退をスムーズに進めるために、それぞれの意味を確認していきましょう。
明け渡しと引き渡し、違いは原状回復工事の有無
撤退時、借りていた物件を貸主である大家に返却をします。その際、借主の持ち物である設備や内装、荷物が残っているかどうか、原状回復工事を行っているかどうかで、「明け渡し」と「引き渡し」の２つの言葉が使い分けられています。
「明け渡し」とは、借主の持ち物である設備や内装、荷物などのすべてを撤去して、貸主に返すことです。借主の設備や内装はすべて撤去するのですから、原状回復工事を行った状態にあります。賃料や光熱費などの支払いはすべて済ませなければなりませんし、明け渡し後は物件内に入ることはできません。
一方「引き渡し」は、借りていた物件から退去し、鍵を返却することを言います。原状回復工事をしたかどうか、所有物を撤去したかどうかは問いません。似た言葉に「立ち退き」があります。これは貸主が借主に退去を求めることを意味します。
明け渡しには注意点が多い
飲食店を経営している方がしっかりと理解しておくべきは「明け渡し」でしょう。明け渡し時は原状回復工事を済ませる必要があるので、費用面でもスケジュール面でも準備をしなければならないためです。原状回復工事を進めるときは、はじめに賃貸契約書を確認します。建物の図面と内装工事の図面を照らし合わせ、原状回復しなければならない範囲を明確にしてください。居抜きで入居した場合でも、スケルトン状態に戻すように契約書に記載がある場合、スケルトンにしなければなりません。中には工事業者を指定されたり、契約書とは別に貸主側から工事を指定されたりするケースもあるので注意しましょう。明け渡し期限や工事範囲についてわからないことがあるまま進めると、追加工事が必要になったり、保証金を減額されたりすることも。わからないことは不動産管理会社や大家に問い合わせ、認識に相違がないようにしてください。
工事事業者が現地調査をするときには、大家にも立ち会ってもらいましょう。そして、トラブルを防止するために、口頭ではなく建物の図面と内装工事の図面を用いて工事範囲を決定してください。場合によっては、大家に「壁はそのままで良い」と言われて工事が一部免除されるといった良いこともあるかもしれません。決められた期限までに明け渡すには、工事日程の確認も欠かせません。明け渡しが遅れると、その分の家賃を請求させることもあるので、工事業者としっかりと打ち合せをしてください。その他、厨房設備や什器の引き上げも済ませましょう。
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明け渡し回避には居抜き売却がおすすめ
明け渡しにおいてネックになるのは、原状回復工事にかかる費用でしょう。坪単価3万～8万円くらいかかり、借主が全額負担をするのでまとまったお金が必要です。また、厨房設備や什器の引き上げにも手間がかかります。明け渡しの費用を抑えるには、2つの方法があります。ひとつは、工事業者２，３社から見積りを取ることです。特に大家から業者指定がある場合、相場より高いことが予想されます。数社の見積もりを見比べ、納得できる業者に依頼できるようにしましょう。
もうひとつは、居抜き売却をすることです。設備や内装をそのままに退去できる居抜き売却なら原状回復工事が必要ないため、その分の費用を浮かすことができます。さらに、造作譲渡ができれば売却益が得られることも。居抜き売却は、経験のある専門業者に依頼するのが安心です。売却そのものだけでなく、大家から承諾を得るのが難しい場合にもサポートしてくれるので、ぜひ相談してみてください。
