飲食店の居抜き売却の相談は、いつ、誰にすればいい？ポイントと注意点を解説
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飲食店の居抜き売却は、賢い閉店方法として知られるようになってきました。ですが、いざ自分でやろうと思うと、いつ、誰に相談するのが良いのだろうと迷ってしまう方が多いようです。そこでポイントを解説します。
飲食店の居抜き売却にはメリットが多い
居抜き売却とは、内装や設備をそのままに物件を売却することです。撤退時、賃貸借契約に従って原状回復工事をすると工事費用が大きな負担になります。一方、居抜き売却ができれば工事費用が必要ないため、閉店コストを大きくダウンできることに加え、造作売却による追加利益の可能性もある、退去日ギリギリまで営業を続けられるといったメリットがあります。
居抜き売却を検討する場合、いつ相談すべき？
居抜き売却をするとき、良い価格での取引成立を望むのは当然のことです。そこではじめに気になるのが、「今は売り時か？」ということでしょう。答えは「売り時」です。居抜き物件は、買い手にとっては開店コストを抑えられる、開店までの準備期間を短くできるといったメリットがあり、需要があります。さらに新型コロナウイルス感染症の影響が落ち着き、外食業界全体で回復が進んでいるため、居抜き物件の価値は高まっていく流れにあります。居抜き売却を進めるにはよい時と考えられます。
売却を検討する場合、できるだけ早くプロに相談することをおすすめします。具体的に撤退時期が決まっていなくても問題はありません。経営状況や考えていることを伝え、どういった手順で進めたらいいのか、何をする必要があるのかなど、プロからアドバイスをもらうと計画的に動けるようになります。
居抜き売却は、誰に相談すべき？
では、居抜き売却を相談すべき「プロ」とは誰でしょう。思い浮かぶのは不動産会社や居抜き物件の専門業者だと思います。不動産会社は住宅や店舗の賃貸や売買を専門に行っており、居抜き物件は専門外である可能性があります。よい条件で売却するのは難しいかもしれません。
さまざまな相談にのり、適切なアドバイスをくれるのは、やはり専門業者です。経験値が高いため、「そもそも売るべきかどうか迷っている」「赤字経営が続いているのでできるだけ早く手放したい」「現金が必要」などさまざまなケースに対応してくれます。また「店舗が古い」「立地が悪い」など条件が良くない物件であっても相談可能です。もちろん、どの専門業者を選ぶかも大事です。HP上で高価売却や即日取引といった文言を見ると興味がわくかもしれません。しかしそれよりも、売買の事例が出ているか、どんな事例があるかなど、実績に目を向けましょう。また問い合わせたとき、こちらの話を聞かずに質問ばかりする、売却の流れを分かりやすく説明できないといった業者は避けた方が良いでしょう。
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大家さんにはどうやって相談したらいい？
居抜き物件として取引をするには「賃貸借物件であること」「内装、設備が使用可能で、営業できる状態になること」「大家さんの承諾を得ていること」の3つの条件が揃わなければなりません。賃貸借契約上の取り決めから居抜き売却は外れる取引なので、大家さんの承諾がなければ進められないのです。大家さんとは、次のことが問題になるケースが多いようです。
・賃貸借契約書にある原状回復義務はどうなるか
・解約予告期間を中に名義変更が可能か
・内装、設備、厨房機器など次の借主に売却していいか
原状回復義務については、新たな借主に引き継ぐことで理解が得られることがほとんどです。解約予告期間についても、家賃収入が途切れる心配がないことがわかれば納得してくれるケースがほとんど。造作物の譲渡に関しては、譲渡後に故障が見つかりトラブルに巻き込まれることを大家さんは懸念しています。造作物の中に故障しているものがあとから見つかっても、大家さんに修理費用の負担はないことを造作譲渡契約書に明記するなどして対策します。賃貸借契約のしっかりとした知識を持つ大家さんと交渉をするのは簡単ではないでしょう。専門業者にアドバイスをもらいながら進めていくのが安心です。
はじめの居抜き売却にはわからないことが多いと思います。信頼できる専門業者の協力を得て、無理なく進めていきましょう。
