飲食店物件の「スケルトン返し」とは？費用や原状回復工事との関係を解説
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店舗から退去する際には、「スケルトン返し」が必要だと言われることがあります。これは、店舗をコンクリート打ちっぱなしの状態にしなければいけないことを意味していて、「スケルトン戻し」や「スケルトン仕上げ」と表現されることもあります。では「スケルトン返し」と「原状回復」は何が違うのでしょうか。混同されやすい「原状回復」との違いやスケルトン工事費用についてご説明します。
「スケルトン返し」と「原状回復」の違いとは
飲食店を営業していくには、店内に床や壁、天井の造作や、照明、厨房設備、空調設備、トイレなどの設備が不可欠です。しかし「スケルトン」の状態にして返却する契約を貸主としている場合、内装や設備などすべてを取り外さなければなりません。そのため「スケルトン返し」では、借主が工事費用を負担し、非常灯や煙感知器のみが残っているコンクリート打ちっぱなしの状態にするのが一般的です。
また、物件を返却する方法として「原状回復」があります。「原状回復」とは、「原状回復工事」を行い使用前の状態に戻すことです。スケルトン状態で借りたのならスケルトンにする必要があり、居抜き状態であったなら借主が負担して増設した分を撤去することが求められます。
どのような状態で返却するのかは、賃貸契約書で確認してください。「退去時はスケルトン返しをする」と明記されているのにできなければ、契約違反とみなされ、トラブルに発展することがあります。「スケルトン」の文字がなくても、スケルトン状態の物件の写真が載っていて、「写真の通りに復元する」旨の記載がある場合、スケルトン返しを求められるのと同じです。契約書の内容にわかりづらい点があれば、自分で判断せず、貸主に確認することをおすすめします。
スケルトン工事の単価は坪3～５万円
スケルトン戻しをするための工事費用は坪単価で計算されることが多く、1坪平均3万円〜5万円が現在の相場です。ただし物件の広さや状態、さらには立地や階数、時期により変動するほか、造作物や廃棄物の撤去費、ハウスクリーニング費用がプラスでかかることもあります。高額な工事費用は、退去費用の負担を大きく左右するため、数社から見積りを取り検討するのが良いでしょう。
スケルトン工事の期間は、規模にもよりますが2週間程度はかかります。中には工事が長引き、解約日までに返却できないケースもあるようです。通常、解約日の途中変更はできないため、余裕を持った日程で営業を終了し、工事にうつらなければなりません。もちろん工事がはじまれば、店舗の営業はできません。収入はありませんが、賃料が発生し続けることも覚えておきましょう。
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スケルトン返しを回避する「居抜き売却」
コンクリート打ちっぱなしの「スケルトン」に対し、造作や設備などが残っている状態は「居抜き」と呼びます。借主から見るとスケルトン物件には、自由に設計できるメリットがある一方で、初期投資が膨らむ、開業までに時間がかかるというデメリットがあります。一方、居抜き物件は、設計の自由度に制限はでるももの、開業したい業種業態が前テナントとマッチすれば、初期投資を抑えることも、開業までの時間を短縮することもできます。そのため、居抜き物件に標準を定めて探すことは珍しくありません。
店舗を返却する際、居抜き売却ができれば、スケルトン工事も設備の処分もしなくて済むため、退去費用を大きく抑えることができます。物件に残す内容や厨房機器、什器などを買い取ってもらえれば、造作譲渡料を受け取れる可能性もあります。さらに、退去日直前まで営業できるのも居抜き売却のメリットでしょう。注意しなければならないのは、居抜き売却をするからといって、契約書にある原状回復義務がなくなるわけではないことです。居抜き売却を希望する場合、貸主に相談する必要があります。
スケルトン返しが求められていても、貸主との交渉次第で居抜き売却の道が開け、高額な工事費用の負担を回避することが可能です。「退去費用を抑えたい」と考えているなら、居抜き売却の可能性を探ってみると良いでしょう。
