飲食店居抜き物件の造作譲渡時によくあるトラブルは？注意点と予防策を解説
画像素材：PIXTA
店舗の内装や設備を残した「居抜き物件」において、退居者と入居者間での造作譲渡交渉は近年、活発に行われています。お互いにメリットの多い手法ですが、トラブルになるケースも少なくありません。そこで、造作譲渡をする際によくあるトラブルとトラブルにならないための予防策をまとめました。
そもそも造作譲渡とは？
居抜き物件の造作（内装や設備など）の所有権は、退去予定者が持っています。そのため退居予定者は、新借主と造作を譲渡する交渉をすることができます。造作譲渡がうまく進めば、スケルトン工事の費用負担がなくなるだけでなく、退去までの時間を短縮したり、売却益を得られたりする可能性があります。また新借主は、一から開店準備をする必要がなくなり、開店にかかる時間も費用も抑えられるメリットがあるのです。
メリットが多い造作譲渡ですが、一方で譲渡の際にトラブルになってしまうことも。大きなトラブルに合わないためにも、ポイントを押さえて慎重に進める必要があります。
よくあるトラブル事例１「所有者がわからない」
退去予定者が内装工事をして新しくつくった壁やドア、購入した厨房機器や家具などは、当然、退去予定者が所有権を持つので、造作譲渡の対象になります。しかし造作物の中には物件オーナーが所有権を持つものもあります。
例えば、エアコン。退去予定者が工事をしてつけたなら所有権は退去予定者にありますが、退去予定者が入居した際にすでにそこにあったなら、物件オーナーの所有物です。つまり、勝手に譲渡することはできません。また、退去後に物件オーナーが撤去する可能性もあります。一方、新借主は内見時にエアコンがあったからと、「エアコンも譲渡の対象だと思っていた」と主張することがあるかもしれません。
■設備の内容や状況を記した「付帯設備表」を活用しよう
トラブル回避のために知っておきたいのは「付帯設備表」。物件にどのような設備がついているか、それぞれ故障や不具合がないかを記載した書類のことです。新借主から「ついていたはずのエアコンがない」「壊れていて使えない」と問い合わせがあっても、付帯設備表に「エアコン・無」や「エアコン・有／故障不具合・有」と記載して渡していれば、新借主は承知していたことになり、退去予定者は責任を免れます。
また譲渡後は、新借主が什器や備品を撤去したり、売却したりすることができます。内装工事を入れることもあるでしょう。ですが、その対象物が退去者ではなく物件オーナーの所有物であり、トラブルに発展することもあり得ます。こうしたケースを避けるためにも、「付帯設備表」に明確に記載し、書類として残しておくことが重要です。
よくあるトラブル事例２「原状回復義務はどこまで？」
居抜き物件の売買が広まったことで、繰り返し売買される店舗も出てきました。中には「原状」がわからなくなり、あとあと「原状回復」に関するトラブルに発展するケースもあります。
居抜き物件における「原状回復義務」とは、その物件を退去する際には、造作物などを撤去し、スケルトンの状態に戻して返すことを意味しています。居住目的の物件の場合、国土交通省が原状回復によるトラブルを抑えるために発行しているガイドラインが適応されますが、テナントには適応されないのが一般的。居抜き物件に入居したとしても、スケルトン状態や建築時の図面通りにすることを求められるのです。
■物件の「現状」がわかる図面と重要事項説明書を用意して
造作譲渡をするのは、原状回復義務を新借主に引き継ぐ契約でもあります。そのため、新借主との契約の際は、重要事項説明書と施行時の図面を用意してください。その物件における原状を記した上で、造作譲渡を行う代わりに退去予定者は原状回復義務を負わないことを明確にしておきましょう。
画像素材：PIXTA
造作譲渡の際によくあるトラブルを防ぐポイント
次のことも造作譲渡を成功させるために大切です。
■厨房機器の動作チェックをする
譲渡後に厨房機器の故障や修理の必要性が分かることがあります。動作チェックは必ず行ってください。
■排水、給排気機能を確認
排水機能に問題があると、においや虫の発生を引き起こしかねません。地上階の物件の場合、下の物件に被害を及ぼすこともあり得ます。また給排気機能は、感染症対策のひとつとしても近年、関心が向いています。日ごろから問題がないかをチェックをすることが大事ですし、「もしかして」と感じているのであれば、業者に相談しましょう。工事費用がかかるかもしれませんが、物件に問題がない方が価値は高まり、よい結果につながることも考えられます。
■リース品、レンタル品を把握する
リース品、レンタル品の所有権は退去予定者ではなく、リース会社、レンタル会社にあります。勝手に譲渡することはできません。各社に相談をし買取を依頼したり、新借主に契約継続を打診したりする必要があります。
「造作譲渡をうまく進めたい」と思うあまり、面倒なことや物件のマイナス面から目を背けたくなることもあるでしょう。ですが、それではトラブルを引き起こすだけ。ひと手間を惜しまず、譲渡の準備を進めてください。また、造作譲渡の際はプロの手を借りるのもおすすめです。店舗物件の売却に詳しい専門業者に相談することで、スムーズに売却をすすめましょう。
